首页深圳房产网欢迎您
您的位置:深圳资讯

房地产行业研究:坪山新区楼市调研报告

2016年6月15日,坪山新区的楼市调研要点如下:第一部分;坪山新城规划展览馆参观记录;第二部分:坪山楼盘实地调研情况。

详细内容如下——

坪山新城规划展览馆参观到访记录:新区发展努大步、交通条件改善明显,房价大幅上涨有其合理性调研小组走访了深圳市规划和国土资源局坪山管理局,参观了新区规划的展厅及沙盘,并与规土涉及领导展开了座谈理解了坪山新区的区域发展状况及涉及的土地管理政策和旧村改建进展。

规划先行,各项事业发展潜力大.

坪山新区坐落于深圳市东北部,于2009年6月30日正式挂牌成立,是深圳市委、市政府直管的新型功能区,肩负市委、市政府赋予的建设“科学发展示范区、综合配套改革先行区、深圳新的区域发展极”的历史使命,是深圳未来三十年发展的最重要战略支撑地。辖区面积约166平方公里,下辖坪山、坑梓两个街道,总人口60万,其中户籍人口4.68万。新区地理区位良好,东靠惠州大亚湾石化城,南连原生态的大鹏半岛,西邻世界最大单体港——盐田港,是深化深莞惠合作的战略节点。新区剩下可用建设用地近30平方公里,是深圳可研发面积仅次于的区域之一;境内有基本生态控制线用地89.2平方公里,河湖水面15.42平方公里。

坪山新区正式成立以来,经济快速增长,教育、文化、科技、卫生等各项事业蓬勃发展,城市面貌焕然一新,居民幸福感显著提高。站在新的历史节点,坪山将按照“两区一极”的历史使命,抓住深圳东进战略机遇,以打造出深圳未来的城市副中心和“东北门户”派要目标。

交通条件提高明显,有望形成与深圳市区、香港“半小时生活圈”.

从交通来看,辖区已经拥有厦浅铁路坪山站综合交通枢纽,且通车了坪山来往深圳北的快捷线,捷运化初定2016年7月西通至福田中心区,东通至深汕特别合作区,突显坪山在“东进战略”中的类似地位。目前大力规划引进粤赣高铁,与轨道14号线、16号线、19号线、中虎龙城际线等构件深圳东部的轨道枢纽,还有沈海高速、大外环高速、坪盐通道(预计2018年通车)、南坪快速、龙坪路、绿梓大道等已建和规划的高快速路、轨道交通等穿境而过,可快速通达深港、珠三角、海西、赣南等地和盐田、大亚湾、深圳机场等港口,形成与深圳市区和香港“半小时生活圈”,与珠三角、海西、赣南等地“1小时生活圈”。从交通效率上来看,“心理距离”可能比“地理距离”更显著。

产业园区规划建设加快,集聚效应明显.

从产业来看,坪山新区作为深圳东部的最重要产业基地,通过近些年特别是新区成立以来的快速发展,现已初步构建了“两片六园”的产业空间格局,特别是三块国家级招牌(国家生物产业基地、国家新能源汽车基地、国家级出口加工区)发展很快,目前已引进并投产赛诺菲巴斯德、万乐药业、比亚迪等一批根本性产业项目,同时深圳国际创意谷、国际生命身体健康城也在加快规划建设。2015年“坪山聚龙智谷”沦为“广东省市共建战略性新兴产业基地”。目前坪山新区已初步构成了生物、新能源、电子信息、高端装备生产、文化创意五大产业,龙头骨干企业更有着上下游企业集聚坪山,产业链持续壮大,为新区经济的可持续发展奠定了良好的基础。

整村专责,市场化操作有效地推进“旧改”.

从土地管理方面来看,由于历史原因新区地块呈现碎片化的特点,为了给产业链发展获取更好的环境,亟需统合成连片土地。通过旧村改造能初步确认土地使用权所属,坚决以政府主导下的市场化操作者,以自然村落为控制单元的改建,可以解决问题全面前进城市化过程中的四方面的问题:①土地粗犷利用,效率低下;②管理体制有待完备;③产业与功能结构急需提升;④基础设施与城市建设水平偏低。

从过去的“旧改为”案例来看,特区内的“城中村”改造往往面对进度缓慢的问题,毕竟主要是由于多方利益表达意见难以得到满足而造成的。坪山新区的旧村改建面对此类问题较少,主要原因还是政府主导的市场化操作者与符合新区发展现状的手段结合,比中心区的城市更新项目更加快速有效地。以燕子岭、南布村为事例,从向市政府审批到项目通过,仅将近半年时间。更明确地,在整村改建的过程中,以下几个方面得到了很好的解决:①从使用权的角度分清村属留用土地和政府储备地规模,解决问题历史遗留问题;②改建过程中涉及到的补偿金额度,有村里内部协商分配,有效的解决了“钉子户”的问题;③通过不同土地性质,实行“以地换回地”,社区或村落可以根据自身情况选择与政府合作或自行找开发商谈判。

2015年公布的《土地整备利益专责试点项目管理办法》等相关政策方针与操作者上的灵活适用性,有利地前进了整村专责和片区专责,政府部门相应土地和收益也便于对道路修建、学校、医院等基础设施的改建升级获取帮助,更好的支持产业和经济发展。

从土地供应结构来看,目前产业工业土地供应还是占到最大比重,其次是学校、医院等相关基础设施用地,因此住宅用地供应并不多,其招标也是以市场化方式已完成。近年坪山发展较快,部分享有坪山住宅用地的房企也从中利润较小。由于多方利益挂勾,政府对容积率开始有明确要求。与中心区现有旧房容积率较高的情况不同,坪山待改区域旧房容积率基本在1.1左右,因此新建项目2.5左右的容积率就能保障利润。较低容积率的情况在坪山普遍存在,但目前并未进行大规模改造,原因在于坪山住宅市场需求还正处于培育阶段,随着交通与周边教育、医疗等基础配套设施改善,后续的改造将更有十足的动力。

深圳区域分工或构成“多中心”,坪山房价快速上涨有其合理性从区域经济发展的角度来看,深圳未来三十年的发展方式将由“资源核心区”向“周边电磁辐射”转变,由此带来是“多中心”的趋势,各区等级观念将淡化,更多的是反映“分工”的有所不同。例如邻近的龙岗区,产业发展带动了设施设施的完备,生产、服务、消费在本区已完成的比重逐步减小,区域人群的必须在本区基本可以获得符合,已逐步解决问题了过去“消费低端”、“教育、医疗条件领先”等问题,区域房价亦反映了这一发展趋势。

相比之下,坪山新区发展仍在起步阶段,高端定位和长远规划使得市场看到了其产业发展的潜力,加之交通条件提高、土地供应(宅地推出较少)、中心城区房价飙涨等因素,其房价的快速上涨有合理性;但其基础配套相对较为落后、产业人群收入水平较低,房价有过度消费未来预期之嫌,且高房价对“产业发展”构成压制亦是需要注目的问题。


ACCESS集团好不好 ACCESS集团好不好 澳洲ABM怎么样 澳洲ABM怎么样 ACCESS集团好不好