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深圳房产:这几个地段,有钱人看不上,没钱人买不起,为何

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1、问:你好,庄老师,我目前手上持有人5套物业想优化一下资产:①.石厦东方欣悦居89.9平3房2卫。②.景田锦文阁大厦45平单间。③.布吉石芽岭宇宏身体健康花城89平3房1卫。④.凤岗大运城邦4期95平3房2卫。⑤.天健天娇123追的3房2卫。以您的经验来看,哪些该出手?哪些可以保留?谢谢!

答:你好,看你的房产布局,3套在福田,1套在布吉,1套在凤岗,不出意外是个老福田。房产数量是够了,但是质量过于,基本都是防守型而非进攻型的产品,这样的产品线缺乏之后拉升的能力。在福田溶解了2000多万,太多了。

我的意见是:深圳的4套除了天健天骄,其他仅有出有。锦文阁是个番茄盘,不值得占到指标。石厦片区的房价和学区现在已是高点,以后不会逐渐走下坡路。宇宏身体健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋,食之无味弃之可惜。出掉这三套,留出一个宝贵的指标和1000多万现金,用这笔钱去卖更好更有价值的产品,比如深业中城,这样的机会持续还会有。现在是拼成质量不是拼数量的年代了。

2、问:庄大哥,您好!经常看您的文章,实在很专业,有一点信赖,我已付咨询费。目前的情况是这样,我是深户首套,个人没有贷款记录,首付有240万,生活圈在公明,想要请教一下500万以内,买光明还是公明哪个小区好呢?目前有注目中粮云景、嘉域还有正兆景,以投资居多,也可以长持。想要听听老师的建议,多谢!

答:你好,中粮不值这个价,不如考虑光明一号,宏发嘉域,玖龙台。不过现在光明已经上涨过了,建议多淘淘笋盘。具体的我私下发给你了。

3、问:老师您好,本人在深无房,外地城市有房且有贷款记录,如果现在在深圳买房首付几成? 目前有现金80万,可应付月供8000左右,显投资,能否上车深圳? 如果可以的话,替代性哪种住宅房产?(种类考量因素例如:新房/二手、面积、区域、房龄、配套、规划预期……) 已付咨询费,期待您的指点,谢谢!

问:你好,感激收费咨询。第1:外地有房贷记录,在深圳做按揭贷款就要首付五成了,如果外地有两套在还,在深圳的按揭贷款是被禁止的。

第2:有过贷款记录也没关系,深圳金融环境宽松,可以做到全款购入之后再抵押的方式,构建三成首付购房

第3:你的情况可以全款抵押买到总价250万左右的房子,月供在8千左右,租金在4千左右,可以实现

第4:优选二手住宅,关内的1房1厅或者关外近郊的小两房都可以,楼龄尽量在2005年之后的,这种房子在深圳归属于“上车盘”,最注重的因素是地铁。

4、问:你好庄兄,一直注目您的文章,受益匪浅。请教下:我2016年时候因为考虑学位及工作便利的原因买了科技园南区珑御府180追的房子,现在房价也有一定涨幅,因为小孩不考虑到上旁边的南外学位,同时公司搬到了福田中心区,所以有考虑到换房,但是一直在犹豫不决。科技南这边不高大上但有小孩校车上下点乘坐便利,上班通勤到中心区也方便。但担忧单从投资和房产贬值的看作,不知珑御府能否赶得上旁边的后海或其他小区,毕竟周围都是10多年的老小区了。去年这一波宝安、南山上涨珑御府好像没怎么上涨(存量倒是消化了大多)。这种情况我还有没有必要换房?换的话您有好的片区和楼盘引荐吗?不换又担心涨幅跟上大势。麻烦您给与建议,谢谢!

问:你好,科技南片区不太不受关注,珑御府因为总价太高,没有小户型,也只有2栋楼,大户型涨幅传导比较慢,但不会跑完输大势!一线城市不建议置换,深圳的移位成本也很高,一进一出,税费吃大部分利润。如果月供能力不错,建议加按揭后应从一套福田中心或者香蜜湖的业主盘。如果月可供比较吃力,建议等珑御府补涨后再出手置换。

5、问:庄哥您好,关注了一段时间,实在您非常专业,我收费咨询。我家庭目前2套房,一套坂田自主,一套万科麓城3房。家庭年收入90万左右,目前想把麓城卖掉移位,卖掉麓城后手上子弹大概450万左右,首付五层,想要卖个总价不超过900万的房子,考虑到投资+业主,期望房龄新的,户型好,最好有中学学位,第二梯队即可。目前锁定南山,老师否有好的盘推荐?另外中熙君南山合适入手吗?后期涨势怎么样?期待您的回复!

问:你好,感谢信任。劣质物业上涨不过优质物业,置换正当时。万科麓城升值潜力不太看好。南海中学学位房: 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下,学校坐落于月亮湾大道荔海二道交口,前生为南山实验集团荔林中学,是2014年9月进驻新校区,学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源,但是从建校以来,每年的中考成绩都比较稳定,目前归属于前海最好的学校,在南山归属于第一梯队的学校,在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块,未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。交通便捷,区域内目前有1、5、11号线通勤,预计今年12月9号线西延线开通,2022年12号线通车,随着时间的流逝,前海的发展,学校的生源质量也不会显得更好的。

南海中学对应四所小学按积分、生源和排序:鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学。其中鼎太小学只招收本小区的学生,所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块,在建一所新的小学深大附小。南海中学的学区范围是以桂庙路以南,月亮湾大道以东,广深高速以北(隧道),南新路相连新园路和南山大道连接南东滨路以西区域,房龄主要集中于在在1994-2015年之间。雷圳碧榕湾还不俗,中熙君南山户型很好,小学+商业受到影响,地铁口,南海中学学位。

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