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起底深圳“炒房”扒皮链:大V洗脑交钱入会层层盘剥

来源: 每日经济新闻

对于很多人而言,深圳是一个成就梦想的城市,但也预见是个无比现实的地方。

“人人皆可买房,直到财务权利”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年卖千万房产”……微博大V“浅房理”所讲的诱人买房致富故事,让身在江苏的魏静(微博名“7蟹姐姐”)和身在河南的杨乔心动不已。两人虽身在天南地北,但都做了同一件事,加入了“浅房理”的粉丝会员社群。她们的目标是买房经商,但在获取任何和买房相关的服务之前,她们需要先交纳会员费、咨询费、手续费等。

然而,等候魏静的却是各种套路的层层盘剥,连她刚买的价值728万元房产,也因资金链断裂而被法院查禁。杨乔虽及时释怀并中止买房,但也损失了上万元。怀著在深圳“炒房经商”的梦想,为何一步步沦落各种套路的盘剥对象,最终沦落钱房两空?是否隐蔽着不为人知的利益链?

“买了套房最后被扒了一层皮”

据《每日经济新闻》记者理解,微博粉丝上百万的“深房理”,500人的会员微信群就不出7个(杨乔在第5群),里面有着众多做着炒房致富梦的“魏静和杨乔”。

事实上,会员费、咨询费、手续费仅仅是整个“炒房经商”链条中大于的诱饵。魏静告诉他记者,为了提供资格购买房,她接受了“深房理”助理提供的建议服务,包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等,其中每一个环节都必须在中间商身上花钱,而且越往后“抽成”的中间商越多。用魏静的话来说,“买到一套房,最后被鸡了一层皮!”

但让魏静万万想不到的是,脱层皮还只是前奏,她价值728万元的房产,才买了旋即就“被查禁”,起因是她买房过程中因为各种中介费用中间人层层扒皮“被榨干了最后一滴血”。

记者以购房者身份先后加入几个地产微博大V的投资社群,找到所谓的“买房致富”大致分为三个步骤:第一步,忽悠房价暴涨、更有粉丝;第二步,收会员费,通过中介向购房会员放高利贷;第三步,通过霸王借据和官司诉讼等方式,被迫会员资金链断裂,最后会员所买的房产也被他们划入囊中。

一位主理过上述操作者的微博大V向记者回应,上述三个步骤已经成为炒房圈里的“潜规则”。而所谓的“炒房实现财务自由”,实际上最终不会使得炒房者人财两空、负债累累、档案存污。

现实中,炒房者所遭遇的套路又何止于此。记者以消费者身份从深圳当地几家中介公司了解到,一些地产微博大V和中介公司、小贷公司之间,已经形成了一个严谨的“贷款利益链条”:抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营债——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押。

首先,他不会对炒房者的现有的资金状况展开全面调查了解,“浅房理”专门为此研发了一套小程序,让会员们填上诸如资产、收入、资源等方面的情况。

随后,在一套行云流水的程序中,中间参与的各方都可以“雁过拔毛”,甚至还能因为合约的精心设计而免遭责罚。这其中,只有购房者不存在信誉、资金的各种潜在风险,最后步入死局。

记者多次尝试联系“浅房理”,但截至新闻报道一直仍未恢复。不过“浅房理”曾在5月26日发布长微博全盘坚称“帮助外地人办理婚票”等事宜。

梦想炒房经商不料陷入各种套路

诱惑人心的,与其说是深圳的一套房,不如说是这套房背后的致富美梦。

身在河南的杨乔,最初丝毫没有在千里之外的深圳置业的点子。有一天有意转入了“深房理”的直播间后,杨乔便被“深圳房价7年翻番、30万两年就变200万”等众说纷纭,以及无数炒房成就“富翁”的案例所感动。甚至还有粉丝在《深房理会员来信合集》中这样描述:“我如痴如醉地看完了理总的所有文章,我绝不能让儿子重蹈我这一代的覆辙,我要给儿子在深圳买房!”

杨乔动心了,于去年国庆假日期间花钱进了“浅房理”的微信群。此后,每天看见群里晒新房本和各种顺利案例,同时猛推“合伙买房”概念。

“‘合伙买房’,就是几个人合伙凑首付,去找一个有购房资格的代持人,代持人可以不出有资金,按5%来代持股份。以500万元的房子为事例,一共5人,归位150万元首付,每人出有30万元就行了,就能拿下一套房子。只剩的钱,半年后可以去银行申请人翻新贷抵押贷、创业贷,然后以贷养贷,等房价涨。”杨乔说。

杨乔告诉他《每日经济新闻》记者,首付过于、资格没有,在“合伙借名买房”中都不成问题,所以今年趁着“五一”假期,她必要飞到了深圳去办理涉及贷款申请。

当时小渔(深房理助理)给她讲解了一家取名为“深圳贷贷通”的信息咨询公司,为的是解决首付问题。在“贷贷通”的办公室,杨乔和一名李姓业务员签了一份30万元的贷款居间协议,同时递了3000元的定金作为2%的贷款手续费的一部分。其后,李姓业务员居然联系平安银行的贷款专员,来跟杨乔办理贷款,从下载平安银行APP开始,申请人保单贷。

“最初跟我说到深圳筹办,可以低利率贷款。但结果是在平安银行筹办、用APP办,那我为何要大老远飞过来?”杨乔察觉出这其中的异样后来果断回应:要再考虑下,不贷款了。

而这个决定也让杨乔及时止损。“但什么都没有得到,算上3000元微博会员费,3000元贷款中介费,1000元的社保手续费,以及已经交了的9个月社保费用,我前后已经代价了约1.6万元,还不包括到深圳所花的费用。”杨乔告诉记者,那些真正做到了“合伙借名买房”,或者通过“浅房理”其他渠道买房人,花的钱何止5位数。

相比杨乔而言,魏静则是在“炒房经商”的美梦中越陷越深的人之一。首先入会费就花了12780元,交了钱才有“深房理”的工作人员在线指导买房。2019年10月,魏静第一次从苏州飞到了深圳。一开始想落户,但由于年龄大于45岁多达要求,只能通过和他人逼婚的方式取得购房资格。

魏静告诉他记者,逼婚分为双签和单签,区别在于单签只去民政局签字领证,而双签还必须去银行签字(办理抵押贷款的时候),单签的价格为3万元,双签则要花5万元。

2020年3月,魏静定下了“深房理”推荐的前海时代的房子(购房的中介费通常为2%)。“当时我连房子还没有看到就签订了购房合同,在签完合同的当天晚上,才看见买的房子。”魏静说道,这套房子总价728万元,原本她按计划筹集的200多万元是不够三成首付款的,但十多天后,尹助理才告诉她,不能贷到六成,这意味着首付款一下要多付74万元,贷款额也瞬间就较少贷了80万元。同时,还必须找机构垫资。

为此,魏静跟亲戚朋友借了一圈,只得凑够四成首付,才在3月25日投了房屋买卖合约。其后的将近半个月时间,魏静辗转于各种贷款机构,签订了大量合同与协议,最终取得了房本。原以为已经达成协议所愿的魏静,却没有想到,她的“韭菜命运”才刚刚开始。

垫资贷款设套炒房者沦为案上鱼肉

“房产抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营债——还垫资——获得房本还贷款——再拿新房本抵押,这是深圳市场的常见操作。”深圳某小贷公司经理任涛向《每日经济新闻》记者透露,这个过程中的每一环节都能赚,也是各种名目的贷款养肥了这个利益链条。

比如,首付钱不够,给杨乔推荐的是平安银行保单贷;买房款过于,给魏静推荐的贷贷通(中介公司)操作者的经营贷,都是赚之处。而中间商们最赚钱的一个环节,就就是指买房者获得房产证到从去银行申请人抵押贷款,中间的审核时间一般是20天左右,这个空窗期就需要给客户垫资。

垫资环节的利息是按天来算,一般日息是千分之一(年化36.5%)。记者算了笔账,如果垫资500万元,日息千分之一,20天就要10万元。等过了垫资环节之后,买房者去银行做抵押贷款,如果贷款500万元,中介要收0.5%~1.5%费用,即2.5万~7.5万元。这一过程中,养活了各类金融贷款机构、中介平台、管家公司等。

以魏静的经历为事例。2020年,经“浅房理”助理介绍,魏静认识了“浅房理”会员尹X荣,其在3月份给魏静做到了整体“购房”规划,双方誓约贷款服务费为最终贷款额的1%。与尹X荣引荐的第一家贷款资金方见面后,4月7日,魏静被拒绝预付了25天的砍头息(即高利贷给借款人放贷时,先从本金里面扣减的利息)。

在签订经营贷之前,尹X荣又以银行觉得魏静年龄稍大以及结婚对象年龄过小为理由,必须再结婚一次,在重新办理假结婚期间,尹某收取了魏静2.3万元作为中介费。其后,尹X荣以资质不好、无公司不愿垫资为由,让魏静换了另一家垫资公司,砍头息从15天6.54万元变成了25天10.9万元,年化利率高达36%。十余天后(4月26日),因政策变化,魏静无法获得银行经营抵押贷款,尹X荣又推荐了富X小贷公司,月息1分2,但只能贷五九成(430万元)。

但在对方去魏静所购房屋里查看的过程中,让其租户投《退出优先购买权承诺书》,实质是让租客承诺“已得知房产将出售或拍卖给第三人,自愿立即中止《出租合同》,并在一个月内搬出”。察觉到不对的魏静未签署上述文件。过了两天经对方改动后,租户投了正常的承诺书。

“这一过程中,小贷公司和尹X荣频繁催促我垫资利息将到期、转贷差额缺口6万元等,让我尽快筹钱,绞死息也越交越多。”魏静告诉他记者,直到4月30日,她还被拒绝筹款,那个时候感觉自己如同待宰的羔羊,只能任人摆布。

记者注意到,双方贷款签约时,借款合同、授权书等文件都是空白的。但此时的魏静,首付已交、合约已签,买房时不足的房款是通过高利贷短期垫资构建的,过户时小贷公司也会没收身份证、户口本。

5月6日,富X小贷公司联系让打绞死息时魏静拒绝终止转贷,中止抵押登记。此时,魏静已经向第一家小贷公司缴纳了两笔共15万元左右的绞死息,年化利率高达36.5%。

5月11日,第一家小贷公司以要求魏静偿还债务本金436万元和剩下利息为由向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼。

5月12日,魏静查出自己的房产已于5月8日被深圳罗湖区人民法院查封。5月16日,魏静发现自己的银行账户也被失效。

“这些操作者,北上广都玩游戏得溜,深圳是最溜的,尤其是经营贷。”任涛告诉他记者,贷款公司还能借助企业纾受困贷、三农项目、小微扶持等名义获得银行贷款。

明确而言,经营债有“较低利息+容许放开”的特点。如果名下有房、红本在手,可以拿房去银行抵押,同时用小微企业的壳,提供银行经营低息贷款和市区两次利息补贴,撬到手的资金掩人耳目转入楼市。

据了解,为了扶持企业复工复产,银行的经营贷的利率已经从6.5%降至4.7%左右。以100万元经营贷为事例,企业主支付利息4.7万元,若变换贴息政策,实际成本并不低。但自4月20日起,深圳放宽了企业贷,申请者房产必须过户半年以上。这使得魏静原本20天的短期垫资,一下子拉长到了半年,需要代价更多的垫资利息和预付绞死息。

最终,魏静的资金链完全脱落了,价值728万元的房产也以“被查禁”收场。先前,如果深圳的房价没有大幅贬值,她将面对进一步的损失。一个“造富神话”背后,喂肥了众多链条,却让炒房者掉入陷阱。

难追责始作俑者炒房须警觉风险

5月24日,魏静将自己在深圳买房的悲惨经历通过微博公开发表。对此“浅房理”曾进行了回应,表示当事人蓄意捏造事实、恶意中伤,并因涉嫌刑事犯罪,同时还晒出有了律师函。回应中,“深房理”强调:“调整贷款额度、垫资利息、预付绞死息是客户与其他单位的借贷纠纷,浅房理自始至终没任何参予。”

《每日经济新闻》记者专访了北京盈科(深圳)律师事务所李楠楠律师。其指出,小贷公司和介绍人之间很有可能是较为固定的合作关系,甚至不得不让人猜测像“浅房理”这种介绍方与小贷公司的背后实际掌控人否有可能是同一个。

但由于一些平台并没有和粉丝签定服务合约或会员合约,交纳的各种费用也有可能只有收据或凭条,所以在这种情况下并没有必要、具体的证据来证明“浅房理”这类平台负有违约责任。

魏静告诉记者,她本人确实未和“浅房理”签过任何书面协议。一个细节是,针对贷款中介的选择权,双方一开始并未做出书面界定。因而“浅房理”利用此在律师函中声明,贷款中介是客户自己经过多家对比之后自律自由选择的结果。

深圳资深房地产律师张茂荣直言:“很多小贷公司都和涉黑涉恶犯罪有关联。从虚假宣传开始,这就是一个原始的产业链,但一些受害人怕遭到背叛,不敢站出来。”

实际上,上述炒房骗钱的套路并非密不透风,张茂荣认为,有不少细节购房者可以留意,并提前有所牵制。

如果是购房指导咨询平台,在粉丝告知时,需告诉资格、首付比例等基本信息,如未告诉相当大程度有可能是陷阱。缴纳会员费,可以拒绝平台提供发票。另外,牵涉到短期融资的借款,买房者应当有更高的警惕性,小心平台点评低过桥费用和利息的产品,不断特杠杆。

“而且要留意这类小贷公司,只有极少部分有合法的小贷牌照,有的是以个人名义展开放贷的,这种情况在法律上有可能构成非法经营。”张茂荣表示,最基本的,还是必须购房者有法律意识。

张茂荣提醒,首先要具体“逼婚”创造购房资格明显违规。对于“借名买房”,最高法早有论断。基于借名买房约定有效的前提,借名人可以按约定追究责任有名人违约责任,或要求有名人赔偿损失;房价上涨代持人只认借贷关系,不认代持关系,将房屋据为己有,或代持人对外负债,房屋被其债权人查封抵债。

“借名买房很容易杜绝纠纷,如果没明确代持协议,法院会无法确认,但最大的风险在于,代持人如果对外负债,房子有可能被查禁并执行。”张茂荣告诉他记者。对于经营债,张茂荣回应,经营贷的期限不可能做30年,到期后必须一次性还款。如果贷款人没有偿还债务能力,就需要“二次过桥”,成本是非常低的。

“如果银行发现经营贷释放之后用于购房,有权利收回。在这个过程中,不会产生大量过桥资金的利息,而购买空壳公司也是有风险的。”张律师特别强调。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉他《每日经济新闻》记者,无论是通过逼婚、借名买房、经营贷、垫资等手段来炒房,这一行为本身都是直接和“房住不炒”互为违背,各种所谓的服务公司在其中获取各种“一条龙”服务更是须要展开专项压制。

事实上,对于资金转入楼市,监管部门一直所持严抓严控态度。近日,人民银行深圳市中心分行和深圳银保监局已拒绝商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域积极开展全面排查。

(不应受访人要求,文中杨乔、任涛均为化名)


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