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堵死落户买房、离婚买房等炒房路径深圳楼市调控加码短炒成本大增

《财经》新媒体 宋金煜/文 高素英/编辑

继近期东莞、杭州、宁波三个城市放宽楼市调控之后,深圳也加大了调控力度。7月15日,深圳住建局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下全称“通报”),要求落户剩3年且连续交纳3年社保才有购买商品住房资格,并且将个人住房出让增值税征免年限由2年调整为5年。此外,新政还对夫妻离异购房作出容许,即任何一方自夫妻离异之日起3年内出售商品住房的,其享有住房套数按再婚前家庭总套数计算。

随后,《财经》新媒体记者从深圳多个楼盘销售和中介人士处了解到,目前有深圳户口但社保不满3年的,从7月15日开始无法购房,不过明确细则还未下达,购房者还可之后看房、定房,但否可办理网签还不确认。

业内人士指出,深圳实施楼市人组调控政策,其目的都是以减少交易成本从而达到抑制炒房成交的效果,堵死还包括落户即买房、再婚买房、一二手凌空抢房等各类炒房路径,使短期炒房成本升高,精准压制了上半年深圳落户炒房的现象。此举或倒逼炒房客转向周边的惠州、东莞等城市以及不出租汽车的公寓市场,但若遭冷抢不排除会有政策加码的可能性。

住房出售门槛提升

通报表明,今年4月以来,深圳房地产市场交易较活跃,二手房价格上涨过快,部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象,引起普遍注目。深圳市不仅积极开展了房地产市场专项管理行动,而且了解研判本市的房地产市场发展形势,深圳市住建局等多部门牵头出台了楼市调控新政,内容涵盖调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷等8条举措。

尽管自2016年深圳陆续实施了“10.4深八条”“731新政”涉及出租汽车、限贷等举措,但今年上半年深圳房价依然飞速上涨,6月均价较去年年底下跌14.37%,位列全国房价涨幅榜第二名。

值得一提的是,此前仅对非户籍人员出售住房有社保交纳年限,但对有深圳户籍的家庭并无社保年限要求,仅拒绝家庭限购2套住房,深户单身人士限购1套。而此次新政,规定了深圳落户剩3年且连续交纳36个月个税或社保才能出售商品住房。

目前来看,一线城市除了深圳,北京、上海、广州落户即可买房,并没设置社保缴纳年限的限制,而这也意味着深圳率先解散了“落户就能买房城市”阵营。

不仅如此,新政还对夫妻再婚购房做出容许,即任何一方自夫妻再婚之日起3年内出售商品住房的,其拥有住房套数按再婚前家庭总套数计算出来。如再婚前家庭名下在本市有2套商品住房,再婚后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

易居研究院智库中心研究总监贤跃进表示,对本地户籍人口购房增加了社保缴纳记录且要求3年,充分说明深圳新政的严厉性。针对了当前深圳落户人口的激增,住房供求矛盾在增大,必须通过政策调控来减轻此类供需矛盾,同时也严厉地打击了各类炒房市场需求,尤其是借落户来炒房的行为。

而对于夫妻离异后购房时间的限制,诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱指出,这抑制了居民为了购房“假离婚”的现象,确保了合理的业主市场需求。

“纵观这次的调控政策,首先是需求的管理,限购条件收紧社保年限的缩短,深户也必须倒数三年社保或交纳个税才可以出售住宅,进一步提高了购买住宅的门槛,立即可以把市场上的有效市场需求减少,相信可以为市场降温所取到立竿见影的效果。”深圳中原董事总经理郑叔伦说。

短油炸成本大幅提高

除了限购政策,信贷也是楼市调控中的关键一步。一般来说,首付比例拒绝往往对楼市的热度起着最重要影响。

此次,深圳拿出了“差别化信贷政策”,即区别无房无贷款记录的家庭和个人首付款比例依旧继续执行低于30%的政策,购房人家庭名下在深圳无房但有贷款记录,购买普宅首付比例不高于50%,非普宅首付比例不高于60%;购房人家庭名下在本市享有1套住房的,则普宅首付比例不低于70%,非普宅首付比例不高于80%。

“这一政策明显不利于自寄居提高型购房者,以往严苛的‘认房又认贷’政策往往不利于自住型提高需求,这一调整是此次政策中的亮点,预计先前或有其他城市或地区也会跟进类似政策。”58安居客房产研究院分院院长张波回应。

然而,出租汽车、限贷后的必杀绝招就是限售。根据通报显示,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,而这一政策将对二手房市场交易形成直接影响,即减少短期转让税负成本。

不可忽视的是,对于普宅和豪宅的界定标准进一步细化,除限定容积率1.0以下、单套建筑面积在144㎡以上为非弗,还增加了住宅总价的限制,即具体界定750万元以上的为非普。由于深圳豪宅必须缴纳豪宅税,而这也将增加热门区域住宅的出售成本。

若以总价700万元90平方米的二手房计算出来,反感5年出售住宅将减少一笔折合4.76%的增值税,即多缴纳33.32万元。而若以1000万元的100平方米房子计算,满5年的房子虽然省却了增值税,但豪宅税就必须多缴纳47.6万元。

在郑叔伦显然,深圳出台楼市组合调控政策,其目的都是以增加交易成本从而达到抑制炒房成交价的效果,堵死还包括落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢走房等各类炒房路径。同时,增值税、豪宅标准、差别化信贷的实施,可限制豪宅成交价、保障刚须要,诱导房价升幅。短时间内住宅交易量预计显著上升,市场从容情绪变浓烈。

“虽然今年不受疫情影响,房地产交易市场面临很多压力,但也可以看见,部分城市房价上涨过慢,违反了稳房价的导向,也违反了房寄居不炒的政策导向。”贤迈进表示,深圳楼市新政实施,目的就是要进一步增进市场的平稳,防止市场抹黑。先前其他房价不平稳、房价上涨过快的城市,也依然会有政策实施。

或夹住公寓及周边城市房价

根据通知表明,要求新政策自发布之日起施行。那么,明确落地情况如何?

7月15日下午,深圳龙湖春江天玺以及贝壳平台置业顾问均告诉他记者,如果有深圳户口但不满三年社保,从今天开始就无法购房。但另有其他项目的销售人员称之为,由于目前新规的细则还没下达,否可办理网签还不确定,但先看房、定房。

一位万科内部人士告诉记者,目前深圳公司并没有接到明确的政策执行细则,现在都在等候实施细则出台。

不过,记者从深圳万科星城售楼处的销售人员处获悉,目前在售的公寓、商业办公项目不出租汽车,但首付比例拒绝为45%。

通报中还提及,对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘,应当按照优先符合无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制订楼盘销售方案,严控股份人数,合理确认房源和认购人数比例。

如此来看,通知中所指的热点楼盘还必须重新制定销售方案,以及认购形式,因此必须一定时间对外正式公布。

一位熟悉深圳市场的业内人士认为,深圳楼市土地匮乏、供应矛盾的根本问题仍然存在,不仅如此深圳教育资源非常稀缺,最为直接的是对于福田及南山豪宅市场起着了关键的房价上涨起到。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,今年以来,从土地出让到商品房销售,房地产依旧在发挥“金融加速器”的起到,资金显著在向大城市核心区,助推了近期热点城市房价上涨。深圳楼市问题,本质上就是杠杆问题。下半年,如果不掌控杠杆,货币依旧严格,楼市或将之后飞来。

诸葛找房数据中心分析师陈霄指出,本次深圳楼市调控政策升级,打击了炒房行为,诱导一些投资者寻求落户途径购买商品住宅,同时也不会倒逼这些深圳炒房客到周边的惠州、东莞等城市,一定程度上会对这些城市的房价有一定的拉动起到。同时,深圳供地紧缺,住宅市场供应不足,而深圳的购房市场需求较大,这也有可能使得购房者将目光转向公寓市场,未来公寓市场热度或将迎来一波下降,如若遭热抢不回避会有政策加码的可能性。


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