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重金买房却惨遭“降级”!深圳学位房又出大事,买房千万要确认这件事

作者:吴家明

来源:证券时报网 ID:wwwstcncom

优质学位房,一直被看做是房地产领域的核心资产。然而近期原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区,忽然被降为了三类学位,入学积分直降10分,使得不少持有人同类型物业的业主有点“慌”。

深高南学位风波

公开发表信息显示,深圳高级中学南校区日前将泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然小区、安华小区、杭钢大厦、有色大厦8个小区的入学积分由第一类(80分)降至成第三类(70分)。

深圳高级中学南校区作为优质学位,入学积分一直较高,据了解,2019年浅低初一学位申请人积分为98.7分。如果入学积分一上升10分,则意味著以上八个小区的适龄儿童将无法就读于深圳高级中学南校区。而以上八个小区的学区房价值也将大打折扣。

对于此次调整,有家长对记者表示,经过6月3日与业主的交流后,福田区教育局给深圳高级中学南校区发文,回应泰安轩、泰康轩与竹园小区仍属一类,其余小区均按三类积分。不过,相关信息仍未获得官方最终确认。

此外,就这一事件,网上还爆出了“深高南学位风波进展:国土局昨晚进小偷了”相关传闻。对此,深圳市规划和自然资源局的官方微信在5日收到情况通报:“经我局核查,涉及情况通报如下:6月3日晚上8:00左右,有两名某广场业主擅入我局福田管理局八楼办公室,经初步核查,仍未任何资料丢失。目前公安机关已插手调查。”

不少业主挂盘出售,宝安类似于公寓却已悄然上架

据报,自降级事件再次发生,似乎有不少业主在挂盘出售。诸葛找房的数据表明,自5月29日至6月4日,泰然小区的挂盘数量超过12套,财富广场的挂盘数量为5套。不过,记者找到最近一周以来涉及小区的带看次数很少。

其实,此次学位风波在深圳并非个例。此前万科云城、阁林网苑都曾再次发生过相近的事情。针对类似于小区,记者询问了宝安、和八卦岭的多位房产中介,获知目前区域内相关小区的学位申请还没经常出现问题,价格也没有明显变化,但的确有一些业主因“深南高学位风波”表现出担忧并考虑到使出。

几个月前,宝中学位房被热炒, 甚至因为上海证券交易所价格虚高,被深圳市住建局责令将房源全部下架。

TATA公寓就是其中之一。链家APP的数据显示,TATA公寓房源下架前的挂牌价在每平方米8万至15万元之间。而去年6月,面积在30平方米左右的TATA公寓房源,成交均价仅在每平方米7万元左右。

不过,记者提供的一张该小区不动产证上表明,TATA公寓的用途是工业配套宿舍/宿舍。

6月5日,记者在再次登岸链家APP、艺有家APP时发现,TATA公寓被责令下架的房源现身,价格仍在每平方米11万元至16万元之间。链家APP表明,该小区竟然还有50套房源即将上架。

有中介表示,现在带上客户看房,都会先指出TATA公寓的土地和涉及情况,不回避有业主担忧学位不会发生变化,打算抛盘。

买房务必查清土地性质和房屋用途

隔一条马路,房子新旧程度相当,但房价几乎相差一倍,只是因为学位不一样,这就是深圳房价的现实。市场数据表明,2019年深圳市学位缺口为7.1万个,今年各区还未几乎公布学位缺口,但此前据教育部门测算,预计2020年,深圳小一学位缺口就将达到4.95万个。

为实现教育质量平衡,近年来深圳也发售了许多措施,其中就还包括各大名校前进集团化办学。不过,一旦有新设分校传言,投资资金就闻风而动。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,教育均等化是一个漫长的过程,学位房与非学位房价格的差距,体现的是教育均等化的程度,教育越失衡等、学位房的价格就越高。

而引起“深高南学位房”风波的主要原因,则是土地用途、房屋用途的不明确。

此次被降级的几个小区中,一些小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地,房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍。

(来源:艺有家研究中心)

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为,事件背后的核心问题是“公寓”概念的模糊不清和滥用。依照涉及规定,商业公寓是明确不颁发学位的,但是实践中开发商乱用“公寓”概念,同时涉及部门也没有做一个统一的概念定义,导致围绕这种单身公寓的性质发生了争议。

此外,一些地块性质上并非纯粹的居住用地,却仍以“住宅”身份不存在,连资深从业人士也不能称作“历史遗留问题”。

资料表明,据《深圳市城市规划标准与准则》2019年局部修订:

关于目前市场中常经常出现的“公寓”,如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分类的解释:城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定,对于以各种政策用途、服务人群来分类,以及市场上经常出现的种类多样的各种广告用语中的“公寓”应根据具体情况进行研究判断。

目前市场中主要存在以下三种类型:

必要为工业区、仓储区、学校等功能区设施服务的,实际为宿舍功能,其用地性质一般属于三类居住用地(R3);

针对特定人群(如已婚青年、引进人才、老年人等)、具有相对完善的设施与服务设施的,实际为住宅功能,其用地性质一般属于二类居住用地(R2),如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等,其产权通常可分割出售;

坐落于商务中心区、为商务人士获取中短期商务与住宿服务、规划不配套幼儿园学校等教育设施设施的,一般情况为商务公寓建筑,属于商业用地(C1),其土地管理和房地产权按照商业用地涉及政策处置。

深圳还有大量的传统商务公寓,大多数是40或50年产权,此类公寓在罗湖等部分区,如名为下唯一住房,虽可申请人学位,但因分数较低,无法申请到较好的学位。

所以,在深圳卖学位房,千万要睁大眼睛查清楼盘的土地性质和房屋用途,尽量选择纯正的住宅用地。


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