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复盘2020深圳楼市魔幻开局:房价暴涨的谎言与真相

  自疫后楼市无法访问,2020年深圳楼市步入了魔幻开局,在喧嚣了两个月后,到5月忽然戛然而止。

  从“五一”假期至今,深圳楼市没迎来大爆发,这与此前炒得火热的市场氛围构成鲜明对比。

  3、4月份,深圳先后经历新房天价“喝茶酬劳”、二手房挂牌价攀升、房返经营贷等一系列风波;新房二手房同步,原以为疫情过后会有所挫败的深圳楼市,炒作氛围却异常浓厚,二手房价也明显下跌,全国人民的眼光都被更有了过来。

  而随着深圳官方屡屡使出,查办房抵经营贷,处罚违规中介,暂停开发商楼盘网签,下架高上海证券交易所二手房源,获释连环调控的信息,市场的疯狂不再蔓延,犹如大海的惊涛渐渐平息。

  为了入手市场炒作,深圳市政府准备了多样化的调控手段,增加供应也提上了日程,二手房指导价、房地产税也箭在弦上。未来,深圳楼市在长短期调控的组合拳下,未来将会步入稳定。

  “虚火”旺盛

  谁也没想到,年后疫情渐大位,深圳楼市率先线下散户,不会打开一波魔幻涨价潮。

  追溯三四月份,深圳部分片区楼市可谓“水深火热”。随着招商湾玺三次散户三次“销售一空”的市场传闻,乐观情绪被搅动,南山、宝中、光明等片区的二手房挂牌价忽然攀升。

  据贝壳二手房购房平台表明,宝中的壹方中心的二手房挂牌价最低达19万元/平方米,目前在售的34套房源里,单价低于为13.5万元/平方米,且只有一套。

  同样,坐落于热点片区南山区的华润城润府一期,曾出现20万元/平方米的挂牌价,而贝壳二手房平台显示的该小区均价在162632元/平米,显著低于同小区的平均房价。

  购房者称之为,深圳这样二手房挂牌价飙升的不在少数,“去年单价5万-6万/平方米的龙华红山片区,现在都在八九万以上了,而华业玫瑰四季47平方米的小户型,单价都有10万+。”

  在偏远的光明区,挂牌价突破7万元/平方米的是光明大第。贝壳购房平台数据表明,光明大第三高的二手房挂牌价平均76486元/平方米,而小区的二手房均价在66756元/平方米。

  深圳中原中心数据显示,3月第四周,深圳七区二手住宅报价除了龙岗区微跌之外,其他区域报价均上涨,其中宝安均价下跌2.19%,涨幅仅次于。

  从报价变动的区间来看,业主报价下降的盘源占比为55.19%,且倒数四周过半,报价下跌的盘源占比为34.51%。

  有业内人士分析,深圳年后这一波二手房挂牌价的突然上涨,或许与豪宅税取消,市场乐观情绪下,二手房业主想要做到低评高贷有关,低息贷出来的钱可以接着买房。

  易居研究院智库中心研究总监贤迈进向记者回应,豪宅税中止,房东预期这是外部的因素,本质原因还是深圳潜在的市场需求很强,“无论是买来寄居的,还是为小孩子读书,或者是投资,深圳本身的房源比较短缺。”

  此外,这一轮楼市升温里,新房二手房联动,新房市场“销售一空”所带来的悲观预期,也会起到到二手房市场上。

  成交价真相

  新房要交“吃饭酬劳”才能买,二手房报价一天一个样,看起来可怕、热闹的深圳楼市,过去这两个月的成交价格并未出现大幅上涨。

  事实正如深圳房地产中介协会所说,“很多小区的超高报价只是报价,其实很多都并未成交”,实际市场仍处于从容的较多。

  据深房中协消息,截至4月17日,虽然报价最高到了20万元/平方米,但华润城一期实际成交价均价表明在12万元-14万元/平方米,且近30天内基本零成交或只成交1套。

  贝壳二手房交易平台表明,壹方中心最高报价平均19万元/平方米,但最近三次的成交价单价仅在11.4万元-13.6万元/平方米之间。

  深圳中原研究中心数据显示, 3月深圳二手房成交8008套,环比上升3.8倍。但过户数据的增长一方面由于2月成交量较少,疫情过后经常出现补偿性下跌,另一方面,过户数据与实时成交情况有一定时差,3月过户的二手房主要为去年底到今年初签订协议的房源。

  从成交价格来看,3月深圳二手住宅的实际成交价均价为59048元/平方米,环比仅下降0.95%。

  另据国家统计局数据,3月份4个一线城市中,深圳二手房房价领涨,均价约64000元/平方米,同比下跌1.6%。但这个数字,颇高市场呈现出出来的那般“可怕”。

  从备案数据来看,4月深圳二手住宅成交价套数为7679套,环比下降4.1%;成交面积为65.9万平方米,环比下降3.0%。

  分区来看,4月除罗湖和福田两个区域成交价套数环比出现上升,其他区域出现下滑,其中盐田成交价套数环比下滑25.4%至103套,跌幅最大。

  多位业内人士指出,二手房有价无市的现象普遍,业主希望借助这波火热的楼市压低房价,但购房者并不接受,大多实际的成交还是基于合理价位。

  深房中协也指出,3、4月深圳楼市的确不存在局部片区、局部楼盘被“热炒”的现象,并且在“热炒”的背后,存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化炒房团队利益链,助推此轮楼市“虚火”。

  但总体而言,一季度成交量并没因为热炒不道德,导致热点片区内网签量(成交量)的显著大幅下跌,楼市的“虚火”并没有给行业带给显著的效能提振。实际成交情况与楼市表面火热的感官体验并不一致,说明了分化语境下的这一波市场行情并不具有全市代表性。

  进入5月,深圳楼市热度继续上升。据贝壳统计,“五一”五天内,深圳新房住宅成交价328套,同比去年“五一”成交的724套,下降了54.7%;而相较于4月份日均成交114套,“五一”期间的日均成交为65套,上升了42.9%。

  二手房方面,深圳中原中心数据显示,5月3日-5月9日,全市二手住宅成交价1225套,环比上升22.7%,成交面积102384平方米,环比下降23.5%。

  调控组合拳

  从可怕到安静,深圳楼市的热度下降,相当大程度上在于政府调控的及时出手。

  4月18日,深圳市住建局公告回应,针对近期二手房市场的乱象,进行了为期三个月的整治,维稳违法违规行为。

  其中,住建局点名提及二手房挂牌价虚高、机构及个人蓄意炒作房价、部分自媒体公布不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等情况。

  紧接着两天后,央行深圳分行发文,表示将彻查深圳各商业银行今年以来新发放的房抵经营贷,这成为深圳这一波楼市行情的分界线,此后,市场热度明显降温。

  4月28日,深圳市住建局局长张学凡透露,深圳已对之前三次开盘的湾玺项目的开发商招商蛇口开出了罚单,湾玺的192套房源以及该公司在深圳的在售项目,均被“瞄准”,暂停网签。

  与此同时,二手房调控也使出了雷霆手段,多个挂牌价虚高的房源被强迫下架。住建局不会牵头市场监督局和公安局开始线下检查,一经找到顶格处罚。多位中介机构人士均证实了将被检查门店的消息。

  21世纪经济报道调查显示,目前南山、蛇口、宝中、光明等区域,都有房源被要求在中介平台下架。据深圳业内流传,单价20万元/平方米的二手房房源不得上市交易。

  记者登录贝壳等房产信息平台,已经查找将近华润城单价在20万元/平方米以上的房源,而光明新区也无6.3万元/平方米以上的房源。

  深房中协相关人士透漏,早在4月18日,就已对热点片区和高价房源进行监控,目前已在定期公布异动房源名单。

  在维稳节奏下,网传已久的“深圳二手房指导价”也在筹划实施,据深圳二手房中介人士回应,官方将对深圳片区二手房价格涨幅进行容许,正在商讨政策和细节,还包括防止市场经常出现阴阳合约等漏洞。

  对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,针对深圳二手房市场的“失控”现象,必须要以强力的行政手段介入。

  调控指向了长效机制。张学凡还特别强调,“对于房价下跌,我们准备了很多手段。”

  他回应,未来不会通过一些标本兼治的办法来解决房价问题,“比如在交易环节,对高价房采行较少杠杆、高利率、低税收等手段,与普通住房差别化;在持有人环节,我们接下来也可以考虑到房地产税的问题。”

  李宇嘉指出,“对房产税落地必须谨慎,但当下的深圳楼市,不以猛药,无以去其疾。深圳商品房的金融属性、资产属性最弱(没有之一),房产税就是应付资产价格上涨、抑制下跌预期的最佳手段。”

  而从更根本的解决方式上,深圳也意识到了要增大供应。5月8日,深圳公布《深圳市2020年度建设用地供应计划》,表示将进一步加大住房供应。

  文件表明,深圳今年居住用地计划供应293.2公顷,约占2035年住房计划总量的25%,其中新增供应129.2公顷,同比去年增加了一倍。

  (中新的经纬 张晓玲 申楚源)

  (原标题:复盘2020深圳楼市魔幻开局:房价上涨的谎言与真相)

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