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比小产权房安全?深圳回迁指标房诱惑大——凤凰网房产北京

比小产权房安全?深圳搬迁指标房诱惑大

近几年,城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁,其中少有包含众多小产权房的城中村更新项目。  

在深圳高房价的背景下,有一些投资客开始把目光探讨在深圳庞大体量且价格较低的小产权房,在这其中,“回迁指标房”这种投资标的也越来越多,利益链逐渐浮出水面。  

号称比小产权房“安全”  

众所周知,在官方的表态中深圳并不存在小产权房,只有“违法建筑”。虽然深圳早在2004年就构建了农村集体土地的国有化切换,但深圳却是全国小产权房问题最引人注目的城市之一。  

“我们做的跟一般小产权房不一样。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司,但这家公司看起来跟别的中介公司有些不一样:专门做到城中村搬迁指标房的买卖。  

在他显然,现在市场上的小产权房价格虽较低,但风险也低,而且一些看上去“矮小上”的小产权房还没有征地的可能性。他们公司经营的城中村回迁房也是指那些城中村里无产权注册的小产权房,但却已经有开发商进驻洽谈城市更新,一些原村民有可能急需资金,拿走一定的回迁面积出售,这些房子在经城市更新之后获得确权,就能取得不动产权证。  

“这么跟你说吧,我跟你推荐的这些城中村房源,都是已经有开发商进驻并开始征求意愿,还有正处于正式签约开始收房的阶段,现在买这些房其实卖的是回迁权(期房),买下来跟村委确权,然后就跟开发商签约,还可以拿搬迁阶段的租金,而且这种回迁指标房可遇不可欲。”陈乐说。在他显然,除了价格的优势,不出租汽车、交易过程不占用名额也是这类房子的优势,但这类房子需要一次性缴付,一旦与开发商签定拆迁补偿协议,直至回迁房交付之前,基本不能在市场上再次交易。  

“刷几倍”的诱惑  

记者找到,“平湖回迁房”、“龙岗万科回迁房”……一个个打着“需要社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛,微信公众号,甚至在闲鱼平台上挂卖销售。  

“央企开发商,深圳宝荷站地铁口物业2.8万一平红本回迁房。不需要深户,不需要5年社保,不占名额!3年交房一手开卖4.6万到5万一平!隔壁楼盘二手房已经4.5万一平,货量受限。”闲鱼上的回迁房交易广告很是吸引人。  

看着这些让人心动的广告词,面谈的人也不在少数。有房产中介跟记者推销时,“刻画”出这么一个时间表:绿海城回迁房投资报酬,现在卖的价格是每平方米19000元,签协议就能超过每平方米25000元,2021年开始拆迁,2022年打地基,2023年交楼,那个时候就能卖给每平方米60000元。  

陈乐用来游说客户的房源,看上去门槛更低,似乎更有吸引力:龙岗沙背坜搬迁指标房,100万出头买70年征地红本期房,单价每平方米1.3万元起,赔偿金比例基本上是1:1.3,目前龙岗区域单价最低的回迁房指标房,项目距3号延线梨园站约1.6公里,距16号线龙东村站1.2公里。“龙岗中心城的恒大城市之光,也是一个原有改而来的项目,未拆除重建之前那里的回迁房指标也就是每平方米七八千元左右,现在小区附近的二手房也要每平方米4万多元,现在罗湖二线插花地棚改项目也有人拿回迁房指标出来买,不过项目已经在建,所以现在要每平方米5万多元。地段好的就更不用说,现在白石洲的搬迁指标房都要每平方米7万元,但看现在南山的高房价,白石洲要是真的建好了认同可以售出超强高价。”  

有购房者告诉他记者,中介的口吻都是说道只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完了公章,就指出确权已经完成。记者也向一家房企咨询,基本上只要村里确认,开发商也就认可了投资客的身份,但主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。  

合一城市更新集团获取的数据显示,2019年深圳计划公告的城市更新项目102个,计划公示112个。今年年初至5月31日,计划公告34个项目,计划公示31个项目。由于各方利益的博弈论,也让深圳的许多城市更新项目走走停停,甚至因此搁浅。有房企城市更新部的工作人员告诉他记者,即使在正常情况下,一个城市更新项目的转化周期就必须大概五年时间。其实,深圳大多数城市更新项目实质上进展并没有预期的顺利。  

关于“如果征地补偿协议未签订,原村民就答应了,怎么办?会会不存在一房二卖的风险?”对于这些问题,陈乐的问显得模棱两可,“要是真的出现答应情况,那就只能按照合同里面提到的违约责任继续执行,但我还没有遇到过这样的情况。”  

尽管周期漫长,但由于房源稀缺,需要花力气寻找,中介这门做生意的规模还是越做越大。“3%佣金,我们跟正常二手房中介同样的收费标准。”3%佣金,就是陈乐所能获取的报酬。  

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣指出,搬迁指标房中的小产权房交易,在与开发商必要签下后,除非中途开发商资金链脱落或项目烂尾,相对出售其他小产权房来说风险较小。不过,深圳小产权房同样不存在投资风险,其中就还包括卖方债权人的查封继续执行,还有无法过户和卖方毁约的情况。回迁期房交易纠纷时常再次发生,由于多数出售时并无任何权属证明,且横跨时长,房价波动大,法律风险低,故属于卖方债权人高发领域,建议大家慎重对待。



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