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李宇嘉:深圳楼市长效机制终于出炉了!

来源:金融界网站

作者:李宇嘉

1st

大家想一想,如果深圳楼市没有到骑虎难下的这个地步,蛇口某豪宅盘会被锁盘吗?

估计很多人认为应当不会。

这解释什么,人为生产“日光”是公开的秘密(很多城市都如此,不唯独深圳),包括今年3月3日开盘的万科星城,铺天盖地的说“日光”了,实际情况怎么样呢?

万科星城本打算3月13日晚上(星期五)线上散户,但由于推盘量大、蓄客严重不足。为生产散户热销,又增加了周末两天蓄客,3月16日晚上线上散户。

按照获批销售的1801套单位计,散户销售率是16%。按获批销售公寓1194套计,散户销售亲率是24%。并不是传说的散户销售一空。

当下的深圳,商品房已经成为一个更容易操控的“小盘股”。

任何一个项目、任何一个片区,甚至全市,只要开发商(或挂牌业主)、中介、自媒体策划一下,价格就能拉一起,然后利用烘托出的涨价氛围,让幼稚的跟风投资客和“刚需”接盘。

近期,深圳上海证券交易所量显著上升,其实就是庄家赚够了,要销售。

若不是这次政府祭典出“暂停网签”这个杀手锏,下酒菜们分列着队进场了。

2nd

再说“吃饭费”的问题,这不是一两个项目的问题了。

当下,凡新盘,必倒挂(新房价格高于二手房价格)。

即使新房价格比周围二手房价格低,但开发商绝不会降价(好不容易申请到的审核价格,怎么能降呢?)。

怎么办,那就作出“倒挂”来,让市场一致指出,新房和二手房价格凌空了。

手段就是,开盘前,让中介渠道说服周围二手房业主提升挂牌价。

然后,自媒体就出场了:这个新盘的价格低,大家快来买吧!当下的深圳二手房业主,应该是全国千千万万业主中最聪明的,懂自家资产如何运作,如何抱团把价格拉上去,把未来要涨的价格,一步涨做到。套路就是可笑的“明学”,我实在我的房子值多少钱(而不是你指出的价格),那就应当买多少钱。

二手房价格拉高了,不仅新房热卖,还能创造出有“茶水费”的空间,这个从天而降的馅饼,当然是中介、自媒体、开发商一起分享喽。

所以,就出现了2019年底恒裕滨城2期“暴力涨价”的现象。当下,二手房成交价格在6.4万,但挂牌价格涨到了7.2万元,同比下跌了15%。

3rd

本来,因疫情延后的需求,3月份获释完之后,市场不会稳定下来。但“资金暴力、价格操纵、拉高出货”的踢法下,加上充裕的资金这个推手,市场情绪就被完全唤起出来了。

所以,当下的深圳二手房市场,已经几乎失灵了。必须要以强力的行政手段插手,才能防止其飞出宇宙。

非常规时期,非常规举措。

凡是前期涨得比较快的区域,宝安、南山、光明,二手房指导价提早布下。

不能多达20万,不能多达6.3万,别和我讲合理性的问题,现在是“以暴制暴”。

也不要谈什么供求关系紧张。只要投机炒作掌控住了、资金控制住了,供应还会紧绷吗?

特殊时期,特殊政策。

捂盘惜售的,敢收喝茶费的,喝完茶就不敢让你交罚款;用经营贷来买房的,马上收回;中介和银行作奸犯科的,惩办不待;不敢悬挂高价的,暂停你的网签。比如说,资金都往楼市跑完,本就在挣扎线上的中小微,停工复产还有希望吗?

所以,这触犯了原则红线,非恶惩不行。

4th

当然,压制不是解决问题的方法。

不让悬挂20万/平米,都贴满19.9万回头。你看,市场还是很顽固。

当下的深圳楼市,让管理者有两个全新的认识,一是深圳楼市的特殊性;二是原有的调控政策,必须要革新了。

怎么办?两步走、长短结合。

一是二手房指导价,这个政策正在紧锣密鼓地筹划中。笔者是很赞成的,在片区评估(服务于二手房征收)的基础上,以片区为单位,发布指导价。只要这个指导价高效率,就锚定了整个片区的价格,抱团涨价、暴力拉升的逻辑,土崩瓦解。

二是房产税。本来,对房产税落地的问题,我是比较谨慎的,毕竟“立法先行”嘛!但是,深圳楼市的现状,给管理层上了一课。全国楼市静悄悄、大湾区楼市静悄悄,唯独深圳楼市是个例外。

说明了什么?

当下的深圳楼市,不以猛药,难去其疾。深圳商品房的金融属性、资产属性最强(没有之一),房产税就是应付资产价格暴涨、抑制下跌预期的最佳手段。

国家批复的深圳打造先行示范区的实行意见中,明确提出了,“要率先创建房地产调控长效机制”。而且,深圳也有特区立法权,完全可以借此次机会,按照充分许可的推进原则,在深圳率先推出房产税。

近年来去杠杆、毛衣战、企业外迁、高成本等,深圳财力大不如从前,这个大家都确切。未来,不管是顶替教育医疗的短板,当大湾区的“带头大哥”,还是与周围城市互联互通,抑或是搞科技创新(比如建设光明科技新城),都必须钱。

当下的深圳高房价,尽管有抹黑的成分,但也是深圳快速成长的红利光线。

将这个红利反哺深圳实体经济,反哺到基础设施建设,反哺到科技新城建设,反哺到人才引入和人才住房,这就是长效机制。


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