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说真的,广深买房的逻辑,完全不同

文 / 孙不熟

最近我发现广深楼市有一个很大的有所不同,深圳人买房,非常重视IP、平热点,而且很更容易达成协议共识,市场的注意力高度集中。

广州人买房,更侧重的是性价比,不管你说得天花乱坠,我只看小区旁边是不是地铁、学校、菜市场。过分注目微观信息,造成宏观市场的注意力比较集中,热点板块和非热点板块差别并不大。

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举个例子,十多年前的深圳,城市发展的主旋律是东入,于是所有开发商都扑到东部去,盐田大梅沙和大鹏半岛的海景房,被炒作成下一个“浅水湾”,房价很快升至全市最低,这是深圳人对海景房的第一次迷恋。

为了迎合东进战略,万科当时还把总部从市中心搬到了大梅沙,开发了十七英里、东海岸、天琴湾等豪宅项目。而今天叱咤风云的南山、宝安,在当时的深圳房价地图中,还是两个懵懵懂懂的屌丝。

以下两组数据就很能解释问题:

如上图右图,2010年,盐田区的均价已经突破4万元,这是东部楼市的巅峰时刻,荣登全市制高点,而当时南山区的房价只在3万的水平,大约只有盐田的70%。难以置信,南山楼市居然也有被其他板块吊打的时刻。

不过,盐田的巅峰没持续多久,因为IP来得快,去得也快。

大约从2010年开始,随着前海新区的横空出世。深圳的主旋律迅即逆了西进,几乎所有人又扑到西部去,南山很快把盐田甩开18条街,而宝安、龙华、光明这些郊区的房子,甚至比市中心的罗湖、盐田还要喜。

我在贝壳上随手搜了一下宝安沙井的二手房,报价普遍攀上6万了。

我再顺手搜一下罗湖田贝的二手房,报价平均在五万左右:

熟悉深圳的人都告诉,沙井是一个比机场还要远的山旮旯地方,几乎和东莞一街之于隔年了。而田贝呢,土生土长的罗湖中心区,和国贸商圈不到3公里,但是现在它的房价居然败给了西部农村。

我想要说道,深圳人用真金白银,践行了房地产行业“农村打败城市”的最出色设想。

那么,究竟是什么让宝安甚至沙井击败了罗湖?因为西部谈得一手好故事啊,大湾区+大前海+大空港+海洋新城,而罗湖呢,廉颇老矣、尚能饭否?

深圳人会说罗湖你太成熟了,到底,你就错在太成熟、错在什么都有,反而让你失去了“成长性”。

“成长性”似乎沦为深圳楼市最重要的东西,人人为之兴奋,反而没多少人去关心当下,这是深圳楼市给我的一个反感感觉。

有点类似于股市,那些商业模式成熟、现金流稳定的蓝筹股,市盈率反而很低,而那些还在做PPT、讲故事的科技股,市盈率可以很高很高。

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据我的仔细观察,广州楼市很少有这样的现象,广州人买房非常重视三个字,那就是“性价比”,口头禅是够不够笋。

广州虽然喊出了很多年的东进南拓,而且从产业挤满、城市规划、市容市貌来看,东西部、南北部的差距已经明显拉开。但说实话,今天广州东部和西部、南部和北部的房价,差别还是不大。

广州市场给我的感觉是,一套房子, 不管你在东南西北哪个方向,它的价格体系主要还是由周边的微观设施来决定的,该卖什么价还是什么价,不会因为你有故事、有PPT,就会高达一等。

荐个例子,白云区在广州,是一个比较没有故事的区域,没自贸区、没CBD、没科技概念,城市界面也是脏乱差,但是没关系,白云区无论是土拍市场还是一手房市场,都毫不逊色于东部和南部。上次看到有数据表明,广州在售的10万+楼盘,白云区是仅次于天河的,就问你服不服?

我经常谈还有一个观点是,按照深圳的逻辑,那智慧城、科学城的房价应该是荔湾的double,因为前者就相等于广州的南山,而荔湾就相当于罗湖,但现实是,二者差别不大。位于荔湾的广钢,甚至比科学城还贵,似乎姜还是老的辣,你大爷还是你大爷。

广钢有啥?除了密密麻麻的住宅楼,连一栋写字楼都没,典型的睡城嘛,但它的房价居然比大企业扎堆的科学城更结实。

什么原因呢?我大致了解过,广钢靠近老城区,和老广生活圈只有一水之隔,老广客群很更容易引入,地铁有好几条,名校有好几个,再再加不断拍地、不断推新,在市场上的注意力高,所以不愁卖。

而科学城呢?虽然大企业扎堆,但它的底子是个硬邦邦的开发区,科教文卫的底子薄,缺少商业与生活气息,老广不把它当广州,新广为了教育,往往更倾向于天河。

你看,广州人买房,看的东西都很明确、很觉得。深圳人买房,更多的是看成长性、可变性,两个城市的气质完全不同。一个完全是以发展为导向的,一个更多是以生活为导向的。

我在这里就不去评价谁优谁劣,只想说道,这两座城市的房地产,逻辑真的不一样。千万不要用广州的逻辑去理解深圳楼市,也不要用深圳的逻辑到广州买房。

对卖房子的开发商来说,道理也一样。


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