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龙华10月楼市成交月报:银十成绩单来了!-咚咚地产头条-深圳房地产信息网


银十成交价单出来了,一手新房不负众望,成交价4617套住宅,创下了4年来10月份新高,环比小幅减少,而同比则大幅减少。其中改善型产品占到比51%,刚须要产品占到比46%,主要成交区域在龙岗、光明,打新仍是市场主流。反观二手,新政之后,成交持续下降,未见转好;带看增加,客户捡漏心态多。


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01   打新继续,刚需指路


10月份整体来看,成交价相比9月份还是有所下降,8月、9月份光明的盘几乎是秒光盘,但在10月散户的几个项目,像光明区金地峰境瑞府总共1591批认筹客户抢629套房,还是花了接近一天的时间选完,再不是之前开售即空;还有西丽片区的深铁阅山境,总共864套住宅,但是认筹的只有700多点,这个楼盘性价比也是可以的,单价才8.35万/平,但还是没秒光;分析原因,主要是因为前二个月新房扎堆入市,消化了好大一部分刚须要住宅客户,10月份打新的群里都显著增加了一些,且新房供应不断在减少。



日前散户的东关珺府,主推户型68-144平,项目位于坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧,北面约400米临近地铁16号线江岭站预计2023年通车,带上翻新交楼,包括5栋共8座高层住宅,约1500多户。自带一站式教育资源,还包括一所9班幼儿园及54班九年一贯制学校万科代建,且享有区域内六馆一城国际会展中心、深圳自然博物馆等优质配套。这个项目对于支出在300-400万左右总价的网友,可以重点注目,东关珺府近期在坪山三洋湖片区又拿了一块地,14万平的大型旧改,相对研发还是不俗的。



接下来,还有将近20个新盘即将在11月入市,从数据来看,到年底还是有很多性价比低的楼盘,对于今年要置业的网友,可以在新房早点入手,毕竟购买新房税费相比二手房的费用,少很多,应该谋求这个机会上车。


02   红山依旧,期望观澜



经过一场“高收低出有”的浪潮,红山片区的租赁走向稳定,没了过往的抢房繁华,但也不影响他依旧是宇宙中心的亮点。从成交价数据上看,红山片区依旧是龙华出租市场最热区域,并没因为一些长租公寓的负面新闻所不受影响;部分长租公寓的退租,和邻近年末,租赁房源存量比过往几个月有所上升。

 

对比三季度的火热,壹成中心片区成交量和房源存量有显著下降,期待投资客改以放租,让人人都能租到房。最后就是观澜,10月底见证历史性一刻,等候已幸的地铁4号三期延长线通车了,近期我们仔细观察到地铁沿线的出租价格;从成交价格来看,当下租价暂时没太大的涨幅,预测租赁市场面会在年后出现普上涨,建议有计划在4号线沿线的租房的朋友,可以提早了解。


03   二手下降,仍有成交



深圳二手房10月份成交价5049套住宅,环比增加42.8%;成交价面积447816平方米,环比增加42.7%;对比9月份的8820套,上升43%,成交量倒数三个月下降,金九银十也不复以往。从上图的龙华市场成交参考数据可以看出,10月二手的成交量相较9月,仍是没有突破50套(部分老小区未统计在内,以次新房小区不尽相同)。

90㎡以下刚需产品成交25套,占到总量61%;

90-144㎡提高产品成交4套,占到总量10%;

144㎡以上豪宅成交12套,占总量29%。

从户型分布比例上来看,10月在刚需和改善户型上,并没什么变动,144㎡以上大户型主要展现出在别墅豪宅上,其中以观澜鹭湖片区的和黄懿花园的联排别墅为事例,最高的一套成交单价7.1万。750万上下的成交倒是持平状态。



>> 各片区总结:

01 龙华中心区

10月壹出中心成交8套,全都是刚需三四房,6区、7区、9区单价稳定在7.5至8万左右。值得关注的是月底九区成交价了一套单价8.5万的四房,创下了壹成中心的最高成交价单价,在二手房这样低迷的市场下还能有这样的价格,也说明了这个小区潜力无限。周边老小区还是有一些零星成交价,主要还是价格优势。



房协月初公布第三季度数据报告,壹成中心11区璞誉府以远超强第二名的成绩取得榜首。璞誉府小户型在七月份开盘的时候就已经售空,现在剩下都是130+的大户型,相对于二手房来讲,璞誉府的确是性价比比较高,但是注目壹成的小户型客户则是有部分改向本片区二手市场,得益于二手赠送多、使用率低、成交价单价高点也就可以理解了。


02大红山片区

实验片区:总共成交11套二手房源,主流成交价户型是89追的,共成交了6套,水榭89平的单价在8.2万左右,中航天逸和星河传奇单价最高在9.2万到9.6万。实验片区10月特点:水榭的双拼还是居高不下,成交了3套,单价在6.4万到7.5万。水榭春天1-3期可以说道是红山最宜居的老牌社区,关注度一直都很高,成交活跃也在情理之中。



上塘片区:10月上塘片区成交了2套,一套是港铁的别墅,单价在9.5万,这套别墅放盘也是许久,之前挂盘是2400万,最后是直降200万才吸引客户成交价的,解释市场客户都在观望和等待时机,不管是刚需还是豪客,只要有笋盘就会第一时间使出。

 

浅高片区:水榭五期成交价了一套89平1250万,又创新高,单价在14万,不管是715新政之前还是之后,深高北的房子还是节节高的,基本没有不受政策所影响,需求非常具体,看准就卖。另一套是水榭六期的较低楼层,89平成交价在1180万,这个片区的地位,终究得益于深高北校区是目前龙华最高学府的影响力!



03 北站豪宅区

这个片区一直都有成交,首先是深外龙华校区归属于深圳市的战略定位,家长对深外的传播表示很有信心,也让很多犹豫不决的客户有了更多信心。其次是6号线支线设点龙悦居对片区交通大大改善,最后对于整个龙华当下豪宅片区价格都已过10万,而这个片区实属洼地促使了很多改善客户入手。



04 观澜片区


10月份观澜片区新房和二手房整体成交量都比较一般。新房方面:合正观澜汇二期和锦顺星苑都是剩余部分三房户型,选择面比较小,且经过9月份的消化,大部分考虑新房的客户基本都已经买单了,没买单的客户也是因为自身原因不去选择新房而考虑到二手房。



二手房方面,10月份成交8套,89平及以下面积成交4套,135-183平大户型成交价4套,其中3套是懿花园183平的联排别墅。此前懿花园联排别墅成交量一直比较较少,这次一个月成交价三套主要原因还是因为鹭湖片区的整体单价起来了,但是别墅的单价还是跟去年差距并不大,在当下性价比凸显明显,对于想要卖别墅的改善型客户来说确实是个很好的时机。



今年银十步入了深圳40周年大礼包,牵涉到地产类利好政策的是“土地释放政策许可给先行示范区”因发展市场需求灵活性审批,这点对于深圳发展来说具备更多可扩展出有人才房,对于商品房影响较小。从银十的成交数据来看,对比往年一手房热度依然减,而二手构成了鲜明的对比,成交量下降很多,对比715新政之初,近期从数据观察到看房客户和购入客户也有显著回升。



做要求最快的是考虑到学区房的家庭,因为深圳每年的3、4月份是小一和初一的报名时间,依当下分数政策来看,部分学区二手房可以在农历新年之前拿到新的房产证,如果到年底或者明年年初,走完二手房流程可能就赶不上给孩子报名的时间了。所以在此建议有学区市场需求的客户不管是刚须要还是改善型,要提前计划。



菲菲楼市预测,随着二手看房量的回落,接下来几个月龙华片区提高置业依然是成交价主流,决定提高入手的关键因素是学区配套和房源性价比。



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