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深圳集体“打新”下的楼市虚火监管趋严供地增加炒房者面临“断崖”风险

原标题:深圳集体“打新”下的楼市虚火 监管趋严 供地增加 炒房者面临“断崖”风险

深圳楼市的杠杆率一直正处于高位,近几年来持续领跑全国。

“身处深圳,不看房不买房不注目房,就像你站在泰山顶上,不看风景,盯着自己手机里存的热播电视剧一样。”

在深圳的一个买房群里,有人抛出了这句话,吴林(化名)心里一紧,赶忙又看了看自己的账户,发现资金还没到位,不禁有点生气。

吴林是一名来自江苏的“炒房客”,前些年已经在深圳买了房,最近又想参与“打新”,再买一套。

“打新”是今年深圳楼市最热门的事情,即参与摇号,供不应求新房。自从3月份疫情放缓后,以招商湾玺为代表的新盘入市,都遭遇了购房人的“驱离”。有人遗憾,有人惊呼,也有人冷嘲热讽。而无论是谁,都被这波热浪裹挟。

打新的背后,是去年11月豪宅税中止,深圳楼市迎来一波明显的下跌,尤其是宝中、光明等区域,多个新房二手房价格倒挂,让人们实在,赚到快钱的机会来了。

打新之后要真正赚,取决于二手市场的流通和价格。事实上,深圳二手房去年就开始有一股联合炒作、拉高销售的风潮,因应着新房市场的繁荣。

有关部门已经关注到这种现象,提示了挂牌价高、不存在炒作的风险,也惩处了一些中介机构,严厉批评抨击了部分社区。

打新就一定能赚?深圳房价会“永不落”吗?没有人可以打包票。人们曾经以为北京房价“结实”,但事实上北京房价已经阴跌了三年;在去年豪宅税之前,深圳大部分区域也是阴跌了两三年,即使现在,深圳也不是所有区位都下跌。

随着深圳有关部门对二手房的监管趋严、加大供应土地和新房,供需矛盾未来将会减轻,以及三年限售拉长了投资周期等,“打新”赚的空间在增大,风险则在加大。

“打新”进行时

吴林已经好几年没有感受到深圳楼市的这种烦躁了。上一次似乎还是在2015年。

她特了好几个购房群,和朋友们同时关注着好几个盘。6月18日,坐落于宝中的新锦安海纳公馆突然发售5套房源,仅两天时间就有约1000人认筹。

新锦安海纳公馆是新锦安壹号公馆的二期,据链家信息表明,壹号公馆二手房去年底的成交价为11万,现在挂牌价13万多,对比海纳公馆8万多的新房价格倒挂空间十分显著,“买了必赚,你要相信这是在深圳”,吴林说。

现在,打新早于已经不是深圳人的专属福利,不论是哪个楼盘都有外地人“打新”的身影。

吴林这段时间刚好在深圳小住,一听到消息就抓紧时间去认筹了。她告诉他记者,认筹现场比较繁华,但感觉大家都比较佛系,觉得这5套房近千人抢中签概率不大,多半还是陪伴跑完,摇到了就考虑到,鼓不到就算了。

吴林很愧疚,去年也来过这个盘,当时问了价格但是没买,因为没想到在深圳在那么低的价位上今年还能再上涨一波,这次户型也能只得拒绝接受就想想试试运气。

另一边,她又难过,前几年来深圳从事互联网方面的工作,花钱了一些钱也重新加入了“打新”,当时买了南山区的豪方天际,如今房价一直上涨。而她现在已经不工作了,一半时间住在深圳一半时间住在江苏。

与前两年抢豪宅不同,因为去年底至今的房价下跌,今年深圳许多刚需盘也有了“操作”的空间。除了海纳公馆,上周金融街转入深圳的第一个项目融御华府也赚足了眼球,准备认筹的购房者前一天晚上就排上了长队,最后被政府应急叫停,线上再来。

除了融御华府,沙井海岸城、润四等“网红盘”都是今年投资者寄予厚望的“打新”目标。

深圳楼市的“打新”现象由来已久,第一个被打新的“网红”是2014年开盘的华润城润府一期。当时均价4万/平方米,两年后华润城二期均价7.5万/平方米,2018年润三均价8.5万/平方米,链家平台表明其5月二手房挂牌价已经高达16万+,去年底成交价的一套三室两厅也达到每平14万+,打新赚效应难以置信。

从2018年开始,豪宅也要“打新”,深圳的土豪们三三两两蹲在地上等待招商双玺的摇号,网称“5000万蹲”。

2019年,深圳湾华润瑞府8000万1套的公寓几分钟内被“秒光”。同样需要500万认筹金的深业中城也被抢光;今年,招商湾玺三开三罄,疫情也未能挡住富豪戴着口罩排队抢房的脚步。

价格倒挂的诱惑

从华润城这个网红盘的成长史,可以投影深圳人竞相“打新”的原因:赚钱效应。

首先深圳因土地和新房供应经常短缺,二手房市场流通性强于其他城市。而新房因限价政策的不存在,往往比周边二手房更加低廉,低价买进于隔年几年再卖出去,倒挂产生的利润空间较少则百万多则超过千万,卖到就是赚到到这种人人都不懂的道理,谁不会不不愿去尝试一次?

去年11月,深圳中止了豪宅税,等于少了几十万甚至上百万的税费,促进了二手房步入新一波的热潮,至今未散去。根据国家统计局数据,5月份深圳二手房价格比上月上涨1.6%位列全国第二。

一位打算买润四的购房人对记者回应,她手头资金一直都很优渥,买房通常都是一次性付款。2016年她又有钱又有名额,有一套半岛城邦三期的房子摆在她面前,但当时觉得投资房地产不靠谱就没买,结果同学卖的现在已经升值了1200万。她讨厌不已,于是现在卖掉了一套房子抓紧腾出名额,打算“打新”惠四。

而承托深圳房价长期上涨的因素,还有地价。2015年底,泰禾在尖岗山拍得近8万/追的楼面地价;去年,深圳史诗级土拍,光明几块土地价格都上了4万/平方米。

不同于其他一线城市,深圳的购房资格最容易获取。像吴林这样的外地人在深圳买房的资格门槛也并不高,本科及以上可以直接落户,立刻就能买;或以公司名义卖。

中原、贝壳等中介机构人士回应,这两年,越来越多的外地人看中深圳的发展前景都来深圳买房。一些北京、上海、广州等地的人把户口迁至到深圳买房。

有深圳中介人士反映,为了筹措“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产。甘俊 摄

隐秘的炒房链条

事实上在深圳,已经形成了一条完整、成熟期的炒房链条,从资格、贷款到买房、卖房,都有一连串的机构在运营。

打新之后的变现是关键,也就是二手房市场的价格。这方面,深圳已经出现部分区域部分小区二手房业主联合坐庄炒作房价的现象。

去年底,深圳二手房业主连连不作妖、抱团涨价,最后被住建局点名,就是一出令人咋舌的“大戏”。去年11月,恒裕滨城的业主群截图傻传深圳地产圈,“D户型业主听得指挥,统一挂牌价到2600万,低于这个数不卖”,“下周2700万,谢谢”。

恒裕滨城的集体涨价,好比星星之火,从前海、宝中,到碧海、龙华,十几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。

很快,监管就注意到了此事,恒裕滨城、凤凰里小区的相关业主被约谈、小区二手房的网签也被暂停。

疫情期间楼市变冷,但自3月疫情缓和后,炒作风又新的吹,不少楼盘抱团涨价。深圳多个房产中介发现,华润城1-3期的二手房源挂牌价,突然攀升,最低到了20万/平方米,很多都在18万/平方米。而在春节前,报价也就在12-13万/平方米。

据彼时贝壳网二手房平台数据,挂牌价突然攀升的不只是华润城,南山区的后海、蛇口、前海和深圳湾片区,业主们都争先恐后提升挂牌价,阳光海滨报价涨12%左右,三湘海尚涨15%左右,恒裕滨城二期涨15%左右。

邻近南山的宝安中心区也随之效仿,抱团涨价,很多楼盘春节前还在7-8万/平方米,都挂到了10万/平方米,壹方城、凯旋城、快乐海岸等楼盘都涨幅显著。

深圳房地产中介协会调查找到,部分小区业主集体悬挂高房价,是为了通过“高评高贷”的方式,取得经营抵押贷款,然后再把贷出来的钱投入楼市,其中有经验的投资客,为逃离资金监管,甚至将贷款转手了十余人。

4月开始,因挂牌价格虚高,数个小区被深圳市房地产中介协会“严厉批评”,南山多达20万/平方米、光明多达7万/平方米的房源,均被下架。

上述协会还指出,局部楼盘被“热炒”的背后,不存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化团队利益链,在助推此轮楼市“虚火”。他们担心,这样的拉高销售会诱人进彀,产生风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉回应,近期,“浅房理骗局”事件也解释,楼市投资已深入人心、深入骨髓,深圳“大V”链条下是数不清的投资客。

有深圳中介人士体现,为了筹措“打新”资金,不少人用杠杆撬动资产,期盼于转卖后高位买入,赚到个盆满钵剩。

据深圳中原研究中心数据,深圳楼市的杠杆率一直正处于高位,近几年来持续领跑全国。2019年,深圳住户部门杠杆率减至83.2%,领先北上广,比全国均值(60.4%)高达20%。2020年一季度,深圳住户部门中长期贷款增加544.93亿元,重返2017、2018年高点。

深房理和蟹姐姐仅仅是被公开发表爆料的个例,在深圳,这样的“大V”和会员还有很多——在向大V浅房理交纳万元会费后,蟹姐姐根据浅房理的指导,通过逼婚取得了购房资格、再叠加经营贷、小额贷等杠杆顺利购房,正当蟹姐姐做着炒房暴富的美梦时,深圳金融办和银监局实施了推迟半年的企业贷新政,让蟹姐姐的资金链脱落,炒房梦就此破灭,购入的700多万房产被小贷公司冻结,她打算拍卖偿还债务过桥贷款。

像蟹姐姐这样的炒房客甚至胆子大到拿走所有的积蓄、透支所有的信用卡、把杠杆加到极致来炒房,企图以小博大。

并非稳赚不赔

深圳楼市的投资投机购房近年来一直高于其他城市。据深圳房地产研究中心数据,2015-2016年房价涨势最盛时,投资性购房的比例从20%下降到40%,甚至更高;投资客中非深户籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份,深圳楼市也常常具有30%的投资客比例。

今年3月以来,据深圳中原估计,入市的投资市场需求比例大概在40%左右。

但是这么多的投资客,他们对于未来不像前两年那么有信心了。比如他们针对最火的网红盘惠四就有了预期的分化。

据深圳多位房产中介猜测,惠四的定价不会在10万/平方米以上,相比二手房13-14万的成交价,仍然不存在一定的套利空间,但先前下跌的空间,充满著了不确定性。

从时间成本来看,润四交楼大约还必须2年,之后办证加上三年限售期,最快也要5年才可以出售,持有的时间成本和资金成本都比以往要高。

综合来看,一些投资购房者认为,“打”惠四想尽办法取得房票、叠加杠杆筹集资金代价的高昂成本,已然不那么划算了。

目前热炒的光明区域,新房价格5万多/平方米,加上各种成本,先前要卖给七八万左右才会有得赚。而对这个涨幅会会回到,什么时候抵达,很多买房人其实心里都没底。

李宇嘉认为,“深房理骗局”反映出有的问题,比如假离婚和假结婚、假借名额、经营贷进入楼市,中介、大V、自媒体加持下的炒风日盛,都需要在监管上创意手段,政策要精细化,责任要实施到位,对作奸犯科者的惩罚,无法蜻蜓点水,金融和住建部门的合作,要有实质性行径,不能扯锅。

易居研究院智库中心研究总监严迈进也回应,深圳不应防止打新风险,严苛处置恶意哄抬房价、违规缴纳“吃饭费”等行为,有助遏制楼市虚火。

政策层面的风险也在增大。国家反复强调“房住不炒”,将近两月来,深圳政府对二手房的监管也频频升级,对哄抬房价、挂牌价虚高等不良行为进行了严肃处理,并严查经营贷等加杠杆的违规操作。

除监管趋严以外,深圳政府今年还将大幅增加住宅用地和商品房供应,若深圳的住房供需矛盾能够有效解决,“打新”的投资客也将面临更大的风险。

看到风向有变,吴林开始犹豫不决。她指出润四产品、位置、价格都不如润三好,投资获利的空间没有那么大了。

(作者:张晓玲,田甜,陆明巧 编辑:李清宇)


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