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中海深圳四盘止渴-房产频道-和讯网

观点地产网 近期深圳楼市较为火热,包括招商前海领尚公馆、金融街(000402,股吧)华发融御华府等项目均陆续爆出将入市的消息。在此情况下,中海地产也适时地宣告了自己的推盘计划。

5月29日,深圳中海地产在深圳市当代艺术与城市规划馆公布第五代产品+“智慧生活3.0”,同时宣布龙岗中海宝荷、光明中海寰宇时代花园、龙华中海汇德理以及坪山中海万锦熙岸总计4个项目亮相。

于中海地产而言,对深圳市场的情感似乎很简单。

一方面,深圳是中海最早落地的城市,在这里开创了内地楼花销售、银行按揭等先河,逐步发展至3771.7亿港元年销售规模;另一方面,随着全国化业务铺开,中海在土地投资上有重仓华北的趋势,在深圳的投资反倒没落。

直到近两年,中海地产对深圳市场的重视度有所提高,公开发表拿地的积极性显著被造就,更甚者被媒体捕捉到集团、深圳公司领导团队现身迎敌土拍电影。

有媒体观察到,中海几乎参与了深圳每宗宅地的转让。最终,该公司耗资近117亿元竞得了坪山、光明及龙华3宗地。

与此同时,出于种种因素限制,中海地产对深圳原有改的参与较少,大部分时候仍偏向于提供净地。

考虑到深圳土地的竞争程度,如今能一口气推出4个项目实属容易,毕竟这距离中海上一次推出涉宅新的盘有数三年多时间。

招拍挂取向

中海地产最新所主打的第五代产品主要理念“智慧生活3.0”,是于2019年12月底在上海举行40周年盛典时所发布。去年,中海还在上海臻如府项目上落地了堪称全球首个5G社区。

进入2020年,随着新项目亮相,深圳公司才终于公开发表翻了一把存在感觉。按照中国海外深圳公司总经理蒋晓洲在5月29日的表态,今年是深圳下一个40年发展新起点,也是深圳中海“承前启后、继往开来的一年”。

据观点地产新媒体理解,最新亮相的4个项目中,有3个均是中海地产通过招拍挂提供的项目。

其中,2018年中海地产力克金科、建发等房企,以总价12.55亿元取得坪山G13302-8024宗地,项目竣工后,普通商品住宅获得不动产之日起5年内不得转让。

2019年6月,深圳一口气挂牌5宗纯宅地,缺乏项目的中海地产对每宗地都大力举牌,并以最高限价54.08亿元竞得光明A510-0151地块,折算可售楼面价3.82万元/平方米;同年11月,再以50.2亿元总价竞得龙华民治地块,折合可售楼面价3.74万元/平方米,最高可售单价7.14万元/平方米。

接连拍下光明及龙华项目,令其中海地产在大本营补足土储的急迫获得一定减轻。

实际上,根据中国海外发展年报,2015年以来该公司仅在深圳新增4个项目,土地面积合计约13.9万平方米,建筑面积81.3万平方米。其中2015年追加的罗湖鹿丹村项目,2017年以豪宅“中海天钻”的面目现身,此后中海在深圳少有新盘。

5月28日公布的《深圳市住房和建设局关于2020年我市商品住宅和商务公寓房源信息情况的审批(1-5月)》显示,深圳年内计划入市109个住宅及公寓项目中,便包括中海万锦熙岸华庭、中海龙华项目(A816-0068地块)(暂定名)、中海地产光明区A510-0151地块项目,3个项目共牵涉到住宅面积27.70万平方米、2974套。

其中,中海地产可售体量仅次于的是光明项目,为12.81万平方米、1344套,有众说纷纭称之为预计六七月散户。售价方面,可供参考的是几百米开外的龙光玖龙台,三期产品备案约4.6-4.8万元/平方米。

同时,光明项目附近的金融街华发融御华府已对外开放展示中心,届时也将为中海地产定价提供参考。如果按3.82万元/平方米成本价计,中海需要谋求更高的售价才能维持利润。

其次是龙华项目,牵涉到可售体量10.96万平方米、1180套,由于禁售因素存在,中海地产最低售价被限定版在7.14万元/平方米;中海万锦熙岸项目已于1月开放样板房,2月获批预售均价4.25万元/平方米,低于周边奥园项目的售价3.5万元/平方米。

激进估算,仅上述3个项目今年就为中海地产贡献逾150亿元可售货值。

除此以外,中海地产亮相的龙岗中海宝荷项目,目前并未列为深圳住建局的开盘名单,且与其它项目有所不同,宝荷项目归属于城市更新类型。该项目全称南约积谷田城市更新单元,计容总建筑面积26.45万平方米,共分三期研发,已计划在3月动工。

对于深圳项目的推盘计划等细节,中海方面并未披露。有市场说法称,中海有望冲击200亿元。

大本营中央线

随着中海地产将过去两年追加的深圳项目悉数推向市场,一种忧虑也开始出现:这些项目售罄后,中海怎么补充之后土储?

在5月29日中海地产的发布会上,中海发展深圳公司设计总监说道,中海一直坚决“在主流城市、主流地段开发主流产品”的发展定位。这句话也可以理解为,中海地产为之付出的土地成本也会很低。

2018年3月业绩会期间,颜建国曾被媒体问到,此前一个月中海摘得的深圳坪山住宅地块,实际楼面价已经超过3.2万平方米,如此高的成本否仍有盈利空间?对此,颜建国未解释过多,给与肯定答复。

按拿地渠道分,根据观点地产新媒体了解,在今年3月份,中国海外发展新任总裁张智超对此投资者提问时提到,2019年中海成立了投资扩展及产业合作部,采行多种渠道展开土地提供。但他转而回应,去年公司权益地价里,非公开市场提供大约仅占到15%。

张智超还表示,有些非公的项目可能确实在运营效率、年化收益,甚至回报率并不一定很理想。“所以我们还是根据每个项目明确来看。”

数据显示,中海近年来投放拿地的金额逐年攀升,还包括2019年总地价近1500亿元,权益地价1134亿元,今年还将安排1400亿元的拿地预算,增幅约23%。其中,华北、北方区域土储占比领先,华南从2015年14%提升至2019年的21%,华东则从12.33%降至8.9%。

中海地产在土地投资方面已逐步回归华南区域,还包括海南、佛山、厦门、广州、珠海等省市均有布局,不过在公开市场拿地的指引下,土地供应稀缺的深圳依然是个难题。

观点地产新媒体了解,2015年起中海在深圳的土地储备占比均不超过2%,从2016年起更是将莞深两地的土储拆分计算出来,至2019年底在莞浅共计享有土储105.9万平方米。

中国海外深圳公司总经理蒋晓洲也提到,公司业务覆盖深圳、东莞两地,开建开发项目7个,建设规模逾100万平米。而将这个数据扣减今年亮相的4个项目,剩下土储会更少。

一位业内人士对观点地产新媒体回应,在深圳持续发展,一定要有旧改为。但他转而表示,在原有改为方面,国企的决策相对“保守”。另一位人士也回应,深圳的旧改为整体有难度,没有专业策画能力难以胜任,国企有风险掌控也会构成容许。

其实早在2012年,中海地产就与深圳福田区政府签订战略合作协议,合作范围还包括城市更新建设、保障性住房建设、总部建设和绿色建筑建设等六个方面。这被外界理解为中海通过参与城市更新获取优质土地资源,扭转当时无土储的局面。

不过,此后中海地产鲜有透露参与原有改的进展。

在2016年那场收购中信旗下地产资产的交易中,中海获得了中信宝荷、中信龙盛广场二期、中信龙腾共3个旧改,总建筑面积约70万平方米。其中,中信宝荷即上文所托中海宝荷项目,但剩余两个项目至今仍没清楚消息。

根据张智超3月份的表述,去年中海在旧城改造方面,分别提供了深圳和上海两个“比较重要”的项目。但他当时并未透漏更多详细信息。

业内人士对观点地产新媒体表示,对于深圳原有改为,中海地产一直都在研究,早期曾投了几个项目。他随即回应,这些项目到后来都有变动。

值得注意的是,有消息称,近期颜建国、张智超会见了深圳政府领导,双方深入交流的话题还包括中海如何进一步加大在深投资。颜建国称之为,中海集团将凭借在港澳的发展经验,增大在深圳的投资力度,全面参予深圳政府公共项目、高端医疗项目、人才房、国际学校、高端酒店等领域建设的意向。

这体现出有中海如今对深圳的推崇程度,在沉寂多年后,其开始采取更多样化的方式回归大本营。也有说法指出,参与一系列的政府意向性项目,也会对中海未来获取房地产项目也会获取帮助。

对于在深圳补充土储渠道及发展目标等事宜,观点地产新媒体约见中海地产涉及人士,累计新闻报道尚未得到恢复。

(责任编辑:徐帅 )


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