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这个区域的旧改为什么在加速?4200亿投入带来新的买房机会

沉寂已久的罗湖最近正在逆龄生长,就在最近,出有了几件大新闻。

湖贝统筹片区更新项目规划总建筑面积约220万�O,由华润实行,将打造约500米高的湖贝塔,沦为深圳新地标。

历时12年已久的木头龙的原有改未签下房屋将被征税,意味著木头龙旧改终于有了巨大突破。

代表着老深圳人回忆的金威啤酒厂经过原有改为,变成了建面约65万�O的时尚综合体――粤海城。它有约11.5万�O的体验式商业,成为罗湖规模仅次于万象城的shoppingmall。有意思的是,粤海城保留了深圳的贵重记忆,活化原啤酒厂遗址,打座啤酒主题工业遗存公园。

不仅如此,罗湖具有代表性的大旧改项目多达15个,几乎要更新半个城区。

罗湖旧改为项目图

目前,罗湖依旧极具竞争力,但实力已经被福田、南山领先于,甚至相比宝安和龙华,也缺乏往日的底气,这一点,从各区的房价可以管窥一二。

2019年9月各区二手房价地铁,数据来源:链家网

房价代表了市场对一个地区的预估潜力值,看见昔日小弟一个个超过自己,不做到大哥很多年的罗湖心有不甘,决意求变。

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踩着政策步点,罗湖再启航

2019年7月29日,历时两个多月研究、部署、论证的《罗湖区贯彻落实三年行动方案(2018-2020年)》公布(以下全称《行动方案》),绘制了一张罗湖“逐梦大湾区”的蓝图。

根据该方案,罗湖奠定了“两轴三带上”的产业发展格局。

罗湖“两轴三带上”产业布局

两轴:布吉河岸新型消费发展轴、大东旅游生态轴。

三带:深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带。

基本上构成:“北科技创新、南金融商贸”的全新产业格局。

根据《行动方案》,到2020年,罗湖将努力实现:

1、口岸交通枢纽网络体系初步构成;

2、三大平台(深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带)建设取得重大进展;

3、创新型现代产业体系基本成型;

4、深港社会协同发展进一步强化;

5、绿色生态宜居城区建设获得根本性进步。

罗湖是深圳发展最早也是深圳最成熟的区域,历史既是它的自豪又是它的羁绊。所以,在新的规划蓝图里,不是对原有罗湖的全面夺权,是在原先扎实底子上再创意和再优化。主要发力在三个方面:

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口岸经济:三个口岸每年将达1亿人次客流

《粤港澳大湾区规划纲要》中,罗湖区发改委书记周小建解读说道:口岸经济带目前已经上升为全市战略。改建后的新罗湖除了新增一个莲塘口岸,原来的罗湖和文锦渡口岸也不会改造升级,同时,三个口岸各自分担有所不同的功能。

深圳火车站与罗湖口岸片区将打造出成为集观光旅游、休闲娱乐、时尚购物于一体的“城市会客厅”,2020年罗湖口岸将开始进行重建以及深圳火车站升级改建前期工作。

罗湖火车站改建效果图

文锦渡口岸作为客、货运综合性公路口岸,这沦为内地供港农副产品的最重要运输口岸。从该口岸出境的新鲜蔬菜、水果、禽肉等沦为香港市场的最主要货源。

即将竣工开通的莲塘口岸将沦为旅检和货检综合性陆路口岸,承担香港与深圳东部、惠州以及粤东联系的东部重要口岸,沦为粤港跨界交通“东进东出”总体格局的重要通道。

目前,罗湖正以三个口岸为核心,围绕杭步路、布吉河、深圳河、沿河南路、罗沙路等围合的约4平方公里区域,着力打造口岸经济带。

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金融产业:红岭新兴金融产业带将成为大湾区金融服务中心

罗湖是传统金融区,有深圳90%的外资银行、80%的保险机构、74%的银行机构……区域内总资产多达4万亿元,约占到全市1/3。

2019年9月20日发布的“红岭新兴金融产业带”规划提出,红岭新兴金融产业带的战略定位为“新罗湖・粤港澳大湾区金融服务中心”,除了定位的升级,结构划分也更明晰。规划结构为“三区、三枢纽”:

“三区”是总体功能分区,由南向北依次为金融总部核心商务区、新兴金融要素聚集区、金融科技创新创业区;

“三枢纽”是三大片区综合设施,分别是文化枢纽核心、时尚街区核心、艺展体验核心。

红岭新兴金融产业带三区、三枢纽示意图

目前已构成了京基、恒大、澳康达、招商、深投控等7大城市更新项目自南向北沿红岭路布局,未来的红岭路将成为深圳最密集的都市天际线区域。

在粤港澳大湾区和示范区背景下,红岭新兴金融产业带将会成为粤港澳大湾区金融服务中心。

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科创产业:大梧桐新兴产业带上沦为东部科创中心

大梧桐新兴产业带上示意图

罗湖的水贝片区汇集了3000多家黄金珠宝类生产经营单位,贸易总额占全国珠宝总额的70%。

在此基础上,坐落于水贝-布心核心区的粤海城联手国务院批准设立的国家级要素市场――上海钻石交易所资源,打造出华南地区的延伸服务平台,沦为大梧桐新兴产业带上的亮点。

上海钻石交易所与粤海城签约仪式

但大梧桐新兴产业带上不仅这一个亮点,整个产业带总面积57.6平方公里,建成区约12平方公里,形成了“一校、三谷、多园区”(一校:一所知名高校;三谷:天谷、智谷、创谷)的产业格局,将成为东部新兴产业挤满发展的科技产业创新中心。

2018年6月罗湖区举办“有序前进大梧桐新兴产业带建设”工作总结,要求增强招商引资,推动大梧桐新兴产业带上新兴产业快速发展,继续聚焦人工智能和生命身体健康产业。

累计2019年3月,对接和引入各类创意企业超过234家,初步形成了较好的产业生态和集聚氛围。

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改造半个罗湖的大旧改为

在重点发力这三大产业的基础上,可研发土地极少的罗湖不能依靠原有改来构建产业价值。2016年罗湖拟投放4200亿元推进194个重点项目,其中十大产业片区的15个大旧改为项目,是重中之重。

三年过去了,大多数旧改项目进展顺利。楼校长也辨别了部分项目进展,发现罗湖的规划还清速度很快:

五大热点区域

1、水贝―布心旧改为:金威啤酒厂原有改为粤海城项目部分完工,京基水贝村旧改建设中;

2、京基蔡屋围原有改:5月上旬月已启动城中村私宅物业的签下工作,计 划2019年内构建项目动工;

3、华润湖贝项目旧改为:2019年9月26日已动工,预计2024年建成;

4、华润深南一号原有改:2018年8月已动工,预计2023年建成;

5、益田木头龙旧改(号称最难旧改):已破局,正签定拆迁补偿协议,预计2020年动工。

除了关注度较高的蔡屋围金融商业核心区外,大梧桐新兴产业带里的水贝-布心片区是目前罗湖原有改为密度最高区域之一。

初步统计,片区内将逐步推进超强13一处城市更新项目和2处棚户区改建项目,总建筑规模约428万平米。重点推进的项目除了约65万�O的原金威啤酒厂城市更新单元(粤海城)外,还包括布心工业区、特发保税黄金珠宝产业园等城市更新项目,形成集高端珠宝、金融服务、文化创意、技术研发为一体的现代服务业综合体和特色街区,沦为名副其实的“国际珠宝生态创意城区”。

由于罗湖是深圳最早发展的区域,其成熟度要求了罗湖旧改与其他区域不一样的特色。

罗湖旧改时间早于、体量大,在粤港澳大湾区对深港合作的推崇和先行示范区对深圳金融产业发展要求的双重背景下,罗湖旧改的审核速度也在减缓,从前文提及的木头龙原有改就可以显现出。

从更新方式来说,罗湖旧改并不是一味的拆毁,而是在原有改、更新的路上尝试新的探索,比如粤海城在对金威啤酒厂的活化、对工业遗存的保护方面作出了“深圳榜样”。

金威啤酒厂工业遗存改建规划图

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罗湖坐上了政策的快车,

哪里将率先崛起?

任泽平观点:房地产短期看金融,中期看政策,长期看人口。这些条件深圳都不具备。

深圳2018年GDP为24221亿元人民币,首次超过香港,排名全国城市第三;

2019年深圳有粤港澳大湾区和社会主义先行示范区两大受到影响护持;

深圳2018年快速增长49万人,全国城市第一。

这些都沦为全国资金投票深圳的原因。有数据透露,国庆期间,各在售新盘项目外地客比例明显增加。据楼校长统计,仁恒梦公园外地客成交量占到比29%,华侨城新天鹅湖花园三期外地客成交量占到比20%!

其中,不出租汽车不限贷的公寓尤其受欢迎。相比较而言,罗湖的公寓具备极强的投资价值,最大的原因就是――作为成熟区域,罗湖公寓的租金回报率一直较高,作为新的扬帆起航的新罗湖,规划具有较慢的兑现速度,未来也能看到增值的期望。

作为罗湖经济生命线的红岭金融带――水贝布心珠宝产业带――南部口岸枢纽产业带,自然而然会沦为愈演愈烈的投资热点之一。

而旧改为密度最高的水贝―布心珠宝产业带,粤海城的入市速度最快,粤海城作为一个集工业文化遗址公园、高端写字楼、大型体验式 shopping mall、商务公寓于一体以珠宝为主题的多元城市综合体,投资看点也颇多。

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三条地铁线,粤海城设有地下通道转乘

根据规划,粤海城将设有地下通道,转乘5/7号线太安车站及5号线布心站,邻近3号线水贝站;门口布心路,清平高速和丹平高速坐落于两侧,快速通达全区域;罗湖、文锦渡、莲塘三个通商口岸快速通达香港。

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挟建面约11.5万�O,在罗湖规模仅次于万象城的shoppingmall

联手粤海旗下著名商业运营团队――天河城团队,以全新体验理念打造面积约11.5万�O体验式购物中心。值得一提的是,粤海城商业是深圳首个全面融入山景的商业空间,商业与围岭公园无缝接入,构成生态、绿色的独特商业环境。

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打造约180米的钻石交易大厦和约300米甲级写字楼,成为片区产业地标

粤海城规划打造出了约180米低的深圳钻石交易大厦和约300米高超甲写字楼粤海置地大厦,联手国务院批准后成立的国家级要素市场――上海钻石交易所资源,打造华南地区的延伸服务平台,助力深圳黄金珠宝产业兴旺腾飞。

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让人惊叹的特色设计

粤海城链接围岭山、眺望银湖山、东靠梧桐山,三公园环绕,将近永天然氧库,拥约60平方公里典雅湖景,规划城市屋顶花园,大胆践行“穿孔城市”设想,通过空中步廊系统连接围岭山,打造出24小时全天候的绿色自然综合体;规划打造啤酒主题工业遗存公园,将成为深圳城市新名片。

根据片区黄金珠宝产业的定位,以及粤海城本身规划的全方位的综合配套,粤海城获取商业办公+公寓全流程生活事业服务。办公产品约为3.05/4.5m层高,建面约37-69�O;公寓产品为69-137�O2-4房。

在多重利好的大环境下,深圳今年无论是经济数据还是地产成交数据,在一线城市中都展现出优异。受到影响犹在,但闭着眼睛买房的投资时代却已经过去,手握现金也需要仔细考量投资产品,综合考虑到收益、电子货币空间,背靠产业核心区和发达消费圈的粤海城是个不错的自由选择。

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