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深圳知名开发商向购房者赔钱,户均322万!

每经记者:吴抒颖 每经编辑:陈梦妤 孙志成

单套1000万元左右的房子,开发商要赔给购房者322万元。

这是怎么一其实?

信荣团队首席律师张茂荣前几天发了一个案例,张洪成等23人出售了深圳金地塞拉维花园(推展名为金地·鹭湖1号)的别墅,在样板房、宣传资料中,均表明涉案房产包括有地下胜一层和地下夹层(地下车库,下同)。

但在《深圳市房地产买卖合同(预售)》中,约定的房屋交付给标准只有地上三层,不含地下负一层和地下夹层。在户型图中,也每页标示有“翻新效果示意参照”,宣传图册最后一页提示“设计师创新空间示意,不作为交付给标准”,样板房地下通道两侧有设置提示牌,提示样板房非交付标准。

在预售合同之外,开发商同时让购房者与其登录第三方施工改建公司签订了施工改造合约,在房屋交付给后就地下层展开隔墙施工,购房者为委托人,施工改造公司为受托人。

上述买卖合同及施工改造合约签订后,张洪成等23人支付完毕了全部购房款,2017年3月31日,开发商交付房屋,交房时房屋所含地下负一层和地下夹层。

让购房者和开发商料想不到的是,交房约两个月后,深圳市龙华区规划土地监察局认定地下层为违法建筑,先后两次向开发商收到《限期拆毁通知书》,要求其拆除地下车库违法搭起围墙(隔离墙),后被强制拆除。

由于地下车库被拆除,导致已交付的别墅地下胜一层和地下夹层功能缺失,每一栋别墅没有独立楼梯必要上楼,不能用于公共楼梯,已安装的水电设备也因此无法正常使用。

居住于功能受损,购房者随即控告开发商,拒绝交付给地下胜一层和地下夹层或赔偿金面积及功能损失赔偿金。

张洪成等23人认为,开发商样板房和宣传资料明确写明涉案别墅包括地下胜一层和地下夹层,已构成对购房者的承诺,负有之后履行合同不予交付给并缴纳推迟交房违约金的义务,如确已无法交付,应对因此减少的房屋面积及用于功能损失予以赔偿。

随后就是开发商与购房者的拉锯战,开发商指出,合约中誓约的标的物不还包括地下胜一层和地下夹层,不属于交付对象,无债权人行为,未予赔偿;购房者自行违规搭起,与己无关:地下隔墙是购房者在认购后自行委托第三方修砌的,被强迫拆毁,损失不应由其自行承担。

但法院可不这么指出。二审判决指出,涉案房产为别墅,地下负一层及夹层归属于合同誓约内容,开发商有交付义务,包含合约违约,开发商要按房款30%赔偿购房者,也就是套均322万元!

据裁判文书显示,这一判决为终审判决,不过开发商方面向镁编表示,本案目前还在受理阶段,尚未有最终定论。

事实上,通过“违规搭起”来超过“赠送面积”目的的楼盘屡见不鲜,但不是每一位购房者都像张洪成他们那般幸运地。

据《南方都市报》和《今日一线》,2018年末,坐落于深圳坪山的龙光玖云著项目500多户刚刚入伙没多久的购房者,突然收到一封来自辖区规划土地监察部门发去的告知信,当中写出到他们的公寓新房内,存在违章建筑不道德,必须在限期内拆毁违建部分,否则将受到处罚,甚至还不会影响联合报。

图片来源:镁编摄

这个小区所出售的公寓楼盘,共计35平方米和56平方米两类户型,层高都在4.5米。当初这个楼盘的卖点之一,就是可以在楼层中间搭板,将一层变成两层,构成复式户型。

一名购房者称之为,尽管这些工程都是每位购房者私自已完成的,但开发商在推销时,还做到了搭板后的复式样板房,让大家可以效仿改建。可没想到,施工队刚刚入场,辖区的规划土地监察部门就上门来,要求复工。

现场巡查的执法人员回应,在这个小区中,四栋楼有三栋为写字楼,一栋为公寓。在销售时,开发商就做到了隔层样板房,以此误导不少消费者。而开发商这么做,是想要通过搭乘层拓宽用于面积,让房屋更具出售价值。但如果业主效仿,就改变了建筑规划,科违法行为。

现场执法人员当时表示,“买的时候样板房是给你于隔年了的,开发商给你于隔年了,有可能是有一种误导这些购房者,我们现在调查的情况来看,就是小业主是自己在弄的。”

张茂荣律师也提及,曾经轰动一时的深圳笔架山公馆,法院指出合约约定面积与竣工测绘报告所载一致,合约附件具体誓约了样板房不作为交楼标准,应依据合同附图和政府部门完工测量验收不尽相同。而该条款并非违宪条款,因此,样板房并不能作为涉案房产的交楼标准,涉嫌房产的交楼标准不应以《房地产买卖合同》誓约为准裁决。

又如(2015)深中法房终字第82、205-213号案——张芳等10户业主与深圳中海的房屋买卖合同纠纷,法院认为中海公司出售涉嫌房产时,虽然设置了样板房,但是双方已经在《协议书》明确誓约了样板房不作为交楼标准和合同的样品,户型结构不应以买卖合同及政府审批文件不尽相同。

因此,样板房并无法作为双方的交楼标准。中海公司虽然将样板房改造成三层的设计,违反了有关规划设计的拒绝,但也只是政府有关部门对其进行行政处罚的原因,而不是购房者不应获得赔偿金的理由。

记者|吴抒颖编辑|陈梦妤 孙志成 杜恒峰

本文转自:镁刻地产(微信号:Real-estate-Circle)

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